나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1062 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 684 하가지구제일오투그란데 102동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 "전주하가초등학교" 동측인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 자유로우며 인근에 버스승강장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 제6층 제605호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서 "아파트 건물부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약15m~20m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(하가택지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-19)(전라북도 전주교육지원청 고시 제 2015? 11호(2015.1.19.) 학교환경위생정화구역 설정?고시)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(전주교육지원청 고시제2015-11호(2015.1.19))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경1062 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 684 하가지구제일오투그란데 102동 6층605호

건물명: 하가지구제일오투그란데

용도: 아파트

소유자: 노동영

1.2. 면적

토지면적: 52.69㎡ (약 15.94평)

건물면적: 76.57㎡ (약 23.16평) - 전용면적 기준

1.3. 감정가

감정가: 357,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 소재 '전주하가초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로

단지 남측으로 노폭 약 15m~20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(하가택지), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 경매 구분

부동산 임의 경매입니다.

3.3. 채권자

전OOOOOOOOO

3.4. 말소기준권리

2023년 01월 06일 접수된 전주성가신용협동조합의 근저당권 (채권금액 300,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.5. 등기부 요약

소유권 보존: 2013-03-05 (주식회사제일건설)

소유권 이전: 2013-03-13 (노동영, 매매)

근저당권: 2023-01-06 (전주성가신용협동조합, 300,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 신용보증기금 (2025-08-14, 255,000,000원), 서울보증보험주식회사 (2025-08-27, 15,450,000원), 농업협동조합중앙회 (2025-09-17, 597,246,873원), 농협은행 (2025-09-19, 110,464,356원), 전북신용보증재단 (2025-10-27, 54,187,500원), 서울보증보험 (2026-04-29, 8,999,991원) - 모두 말소 예정

임의경매개시결정: 2025-12-04 (전주성가신용협동조합, 271,434,280원) - 본건

총 등기부채권액: 1,341,348,720원

3.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.7. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 덕진동2가 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

단지 내 및 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있으며, 전주하가초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

이는 주거용 부동산으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있는 기반을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 하가지구제일오투그란데

준공년월: 2013년 1월 30일

총 세대수: 319세대

최고층: 12층

주차 대수: 총 355대

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5.2. 주변 편의시설

* 전주하가초등학교 인근 위치

* 인근에 버스 승강장 소재

* 주택지대 내 근린생활시설 이용 가능

5.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 총 12층 중 6층

마감: 외벽 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시

설비: 기본적인 위생, 승강기, 소방, 화재탐지, 난방 설비 구비

6. 잠재적 리스크

다수의 가압류 및 근저당권 등 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 및 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역 등 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 하가지구에 위치한 준신축 아파트로, 주거 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재합니다.

교통 및 주변 환경이 양호하며, 전용면적 76.57㎡(약 23.16평)으로 일반적인 가구에 적합한 크기입니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정으로 분석됩니다.

다만, 임차인 현황 및 보증금 미상 정보는 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 꾸준한 수요 예상

* 인근 초등학교 등 교육 시설 접근성

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계 명확성 확보 가능성

* 최근 매매 사례를 통해 시세 파악 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)에 따르면, 본 물건과 유사한 전용면적(76.57㎡) 아파트의 거래가는 38,000만원에서 39,700만원 사이로 형성되어 있습니다.

평균 거래가는 약 388,670,000원으로 계산됩니다.

최근 전월세 사례(2025년 5월 ~ 2026년 5월)에서도 보증금이 27,000만원 ~ 31,000만원 수준으로, 시세가 일정하게 유지되고 있음을 보여줍니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 357,000,000원

최근 매매가 평균: 약 388,670,000원

입찰가는 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 시세 대비 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 권리관계가 비교적 명확하고 시세가 안정적이며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때 시세 근접 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

단, 명확한 임차인 미상 정보, 법원 감정가의 적정성, 향후 시장 상황 변동성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 접근을 가정 시, 감정가 대비 100% 수준인 357,000,000원 내외에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁률을 고려해 380,000,000원 ~ 390,000,000원 수준까지 입찰가를 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.