나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1073 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 전동3가 40-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 전동 소재 "풍남문" 서측 인근에 소재하며, 부근은 남부시장 및 근린생활시설 등이 주로 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 동측 인근에 팔달로가, 남측 인근에 전주천서로 등이 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 평탄한 부정형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 왕복 2차선의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,2) : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-04-15)(역사도심 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도와 같이 기호 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브즙 2층건으로 - 외 벽 : 몰탈 위 타일붙임 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 벽지도배, 타일붙임 등 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 기호 ㄴ,ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 전동3가 26-10번지 건물과 계단을 공유함.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물(감정평가서 ㉠~㉢) 매각 포함(감정평가서 참조)
2.목록1. 지상에 타인소유 건물(경량철골조 판넬지붕)이 소재하며 토지 소유권 행사가 제한 받는 경우 토지의 가격은 17,440,500원(감정평가서 참조)
3.목록3. 일부가 타인 토지상에 소재하며 전동3가 26-10번지 건물과 계단을 공유

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1073 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 전동3가 40-5 (신주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 풍남문2길 80)

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택)

감정가: 222,893,120원

토지면적: 122.30㎡ (약 37.0평)

건물면적: 174.87㎡ (약 52.9평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금OOO

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 전동3가 소재 "풍남문" 서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:appraisal]. 부근은 남부시장 및 근린생활시설 등이 주로 소재하는 노선상가지대입니다 [cite:appraisal].

차량 접근이 가능하며, 동측 인근에 팔달로, 남측 인근에 전주천서로 등이 통과하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite:appraisal]. 남측으로 왕복 2차선 도로를 통해 진출입이 가능합니다 [cite:appraisal].

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 전주시와 완주군의 통합 논의 과정에서 혐오시설의 완주군 이전 가능성이 없다는 점이 강조되었으며, 과거 전주시는 쓰레기 매립지 정비 사업 등에서 주민 지원 협약을 맺은 사례가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 11월 4일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당권(182,000,000원)입니다 [cite:land_registry, building_registry].

본 경매 절차를 통해 말소되는 권리는 다음과 같습니다:

* 전주대건신용협동조합의 근저당권

* 신정열의 가압류

* 금마신용협동조합의 강제경매개시결정

인수되는 권리:

* 임차인: 이선경 (보증금 0원, 차임 0원)

* 전입일자: 2025년 9월 25일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 지상권: 타인 소유 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다 [cite:property_statement].

1.3. 상권분석

본건이 위치한 전동3가는 남부시장과 인접한 노선상가지대입니다 [cite:appraisal]. 남부시장은 전통시장 활성화를 위한 "백년시장" 육성사업 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다. 전주시 상권 전반적으로 지역 및 규모에 따른 양극화가 심화되고 있으며, 일부 상권은 회복세를 보이나 다른 상권은 정체 또는 붕괴 양상을 보이는 것으로 분석됩니다. 본건이 위치한 구도심 지역의 상권 활성화 추세를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "풍남문" 서측 인근에 소재하며, 남부시장과 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다 [cite:appraisal]. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중에 있어 주거와 상업 활동이 복합된 환경을 제공합니다 [cite:building_appraisal].

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정평가서 ㉠~㉢)도 매각에 포함됩니다.

* 토지 지상에 타인 소유 건물이 소재하며, 이로 인해 토지 소유권 행사가 제한될 경우 토지 가격이 17,440,500원으로 하향 조정될 수 있습니다 [cite:property_statement].

* 건물 일부가 타인 토지상에 소재하며, 타 건물과 계단을 공유하는 점은 재산권 행사 및 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다 [cite:property_statement].

* 타인 소유 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 있어, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 비용 발생 위험이 존재합니다 [cite:property_statement].

* 임차인 이선경은 대항력이 없으며 인수 보증금은 없으나, 전입일자가 비교적 최근(2025년 9월 25일)이라는 점은 유의해야 합니다. (참고: 입력된 전입일자는 현재 시점보다 과거이므로, 해당 임차인이 실제로 거주하고 있는지 여부에 대한 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구의 주요 상권 및 관광지(풍남문) 인근에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 도심 상권이라는 입지적 장점이 있으나, 타인 소유 건물로 인한 토지 소유권 제한 가능성, 타인 토지 위 건물 소재 및 계단 공유, 법정지상권 성립 여지 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 성립 가능성은 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 확인과 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 전주시 도심 상권에 위치하여 잠재적 상업 활동 가치가 있습니다.

* 풍남문, 남부시장 등 지역 주요 시설과 인접하여 관광객 또는 유동 인구 활용 가능성이 있습니다.

* 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 구성되어 있어 다목적 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 222,893,120원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 일반적인 경매 낙찰가율을 적용하여 산정할 수 있습니다. 그러나 본건은 타인 소유 건물로 인한 토지 사용 제한 가능성, 타인 토지 일부 편입, 법정지상권 성립 여지 등 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크로 인해 낙찰 후 추가적인 법률 검토 및 분쟁 해결 비용이 발생할 수 있으며, 이는 실질적인 투자 가치를 하락시킬 수 있습니다.

따라서, 감정가 대비 70% 수준인 약 156,000,000원부터 시작하여, 현장 답사를 통해 건물 상태, 법정지상권 성립 여부 및 범위, 타인 토지 경계 등을 면밀히 확인한 후, 잠재적 리스크 해소 비용 및 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

특히, 법정지상권 성립이 확실하고 토지 사용에 제약이 클 경우, 토지 가치가 17,440,500원으로 하향 조정될 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 현 시세 분석 및 법률 검토 결과에 따라 150,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 시세 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.