나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102209 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 524-28 디알에코시티 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북측 인근에 위치하며 부근 은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '사상역'이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건내 3층 303호로서(사용승인일 : 2020.07.17) - 외벽 : 화강석 및 드라이비트 마감 등 - 창호 : 하이샷시 이중창의 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호 구역(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산서부지원 2025타경102209 (1)

소재지

부산광역시 사상구 괘법동 524-28 디알에코시티 3층 303호

용도

오피스텔

감정가

94,000,000원

토지면적

5. 48㎡ (약 1.66평)

건물면적 (전용면적)

18. 69㎡ (약 5.65평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건물 정보

* 건물명: 디알 에코시티

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2020년 07월 17일

* 해당 층: 3층 (총 9층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 '부산서부버스터미널' 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통임 [cite:감정평가서요약].

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '사상역'이 소재하여 교통 상황은 보통임 [cite:감정평가서요약]. 사상역은 부산김해경전철과의 환승역으로 부산 지역 내외로의 이동이 매우 편리함.

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 9층 건물 내 3층 303호이며, 주거용 오피스텔로 이용 중임 [cite:감정평가서요약].

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재경보 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있음 [cite:감정평가서요약].

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있음 [cite:감정평가서요약].

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2020.09.29 접수, 45,600,000원).

* 소멸되는 권리: 우리은행 근저당권, 송주훈 주택임차권 (대항력 없음), 부산진구(부산광역시) 압류, 이도회계법인 가압류, 주택도시보증공사 강제경매, 부산진세무서장 압류 등 등기부상 모든 후순위 권리는 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송주훈 (이름 마스킹: 송 )

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.02.22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음. 단, 배당받지 못할 경우를 대비하여 경매 진행 상황 및 배당표를 주의 깊게 확인할 필요가 있음.

* 총 등기부채권액: 742,100,000원.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 부산서부버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 생활 편의성이 높음.

* 교통: 사상역(2호선, 부산김해경전철) 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변 상업 및 업무시설 접근성이 우수함.

* 시장 잠재력: 역세권 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선 이용 가능 [cite:감정평가서요약].

* 편의시설: 부산서부버스터미널, 인근 상가 등을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 교육: 인근에 상대보호구역이 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요함 [cite:감정평가서요약].

* 주변 시설 (혐오시설): 부산 사상구 괘법동 524-28번지 및 인근 지역 지도 검색 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 7억 4천만원 이상으로, 감정가를 크게 상회함. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 잔여 채무 처리 관련 불확실성으로 이어질 수 있음.

* 임차인 보증금: 대항력은 없으나, 6천 8백만원의 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 이는 낙찰자에게 간접적인 부담이 될 수 있음.

* 지역지구 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전구역 등에 속해 있어 향후 건물 활용 및 신축, 증축 등에 제한이 있을 수 있음 [cite:감정평가서요약].

* 주차 시설: 디알 에코시티의 경우, 총 32세대 대비 주차 대수가 16대로 세대당 0.5대에 불과하여 주차 공간이 부족할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 괘법동에 위치한 디알 에코시티 오피스텔로, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 사상역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이하며, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때 실수요자에게도 매력적입니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며 임차인의 대항력도 없어 인수 부담은 적습니다. 다만, 높은 채권 총액과 주차 공간 부족 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 사상역(2호선, 경전철) 도보 이용 가능, 부산서부버스터미널 인접으로 광역 교통망 우수.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 깔끔한 상태 유지, 초기 유지보수 비용 절감 기대.

* 안정적인 임대 수요: 사상 지역의 직주근접 수요 및 1인 가구 증가 추세로 임대 수익 기대 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 94,000,000원

* 전용면적: 18.69㎡ (약 5.65평)

현 시세 조사 결과, 디알 에코시티 오피스텔의 유사 면적(약 16~18㎡ 전용) 최근 거래가는 2021년~2023년 사이에 6천만원대 후반에서 7천만원대 초반을 형성하였으나, 2024년 8월 5일에는 비슷한 크기의 매물(18.8㎡ 전용)이 9천 9백만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, AI 추정 시세는 8천 7백만원에서 1억 6백만원 수준으로 파악됩니다. 이러한 시세 동향과 본건의 감정가 9천 4백만원을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 9천만원에서 9천 7백만원 수준으로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최근의 높은 거래가와 감정가 수준을 고려할 때, 경쟁이 심화될 경우 감정가 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.