나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31988 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 남노송동 152-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 남노송동 소재 '전주제일고등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2) : 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호2) : 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2) : 제1종일반주거지역(2015-08-28), 고도지구(2024-12-16), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전주제일고등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-가) 벽돌조 슬래브 위 판넬지붕 단층건으로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임. 기호1-나) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층건으로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창 호 : 목재 창호 등임.

이용상태

기호1-가)는 주택으로 이용중임, 기호1-나)는 창고로 이용중임.

설비내역

기호1-가)는 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호1-가) 및 1-나)의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 기호ㄱ~ㄹ) 소재함.

공부와의 차이

기호1-가)는 귀 제시목록 상 지붕 구조가 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브 위 판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 본건 건물 기호1-가) 및 1-나)는 건물등기사항전부증명서에 등재되어 있으나 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인된 건물임
3. 본건 건물 기호1-가)는 제시목록상 지붕구조가 "슬래브지붕"이나 현황 "슬래브 위 판넬지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31988 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 남노송동 152-9

물건종별: 단독주택

감정가: 107,798,400 원

토지면적: 179.00㎡ (약 54.14 평)

건물면적: 76.68㎡ (약 23.19 평)

건물 제시외면적: 29.50㎡ (약 8.92 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 남노송동 소재 '전주제일고등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(전주제일고등학교). <추가기재> 산림, 하천, 전원개발 관련 항목은 관련 부서 확인 협의 필요.

1.2. 권리분석

경매 구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매임.

말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2025-12-04 접수된 '조현준 지분 임의경매 (갑19)'이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2025-12-04 접수된 '조현준 임의경매 (갑16)'임. 이는 낙찰로 인해 말소될 예정임.

인수되는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 해당 지상권에 대한 추가적인 권리 분석 및 확인이 필요함.

임차인 현황:

* 임차인: 이순재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1999-04-10

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

1.3. 상권분석

주변환경: 본건은 주거지대에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편임.

부동산 시장 동향: 최근 전주 부동산 시장은 지역별로 양극화되는 추세를 보이며, 특히 전주 지역은 공급 부족 등의 영향으로 꾸준한 상승세를 유지하고 있음. 본건은 단독주택이나, 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보(2025년~2026년 기준 3천만 원대 ~ 8천만 원대)는 해당 지역 전반의 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건과는 물건 종류, 면적, 건축 연도 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에 전주제일고등학교가 위치하며, 각종 상업시설 및 근린생활시설 이용이 가능하여 생활 편의성은 보통 수준임.

혐오시설: 본건 소재지 주변은 주거지역으로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

미사용승인 건물: 본건 건물 기호1-가) 및 1-나)는 건물등기사항전부증명서에 등재되어 있으나 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인된 건물임. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리(재건축, 증축, 용도변경 등) 시 제약을 받을 수 있으며, 안정적인 사용 및 거래에 영향을 줄 수 있음.

건물 현황 차이: 기호1-가) 건물의 지붕 구조가 공부상 '슬래브지붕'이나 현황 '슬래브 위 판넬지붕'으로 상이함. 이는 추후 건물 관련 행정 절차 시 확인 및 보완이 필요할 수 있음.

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 난관이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

공유물 분할 경매: 공유물 분할 경매의 특성상, 분할 과정 또는 이후 분할된 재산의 관리 및 처분 과정에서 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재된 점은 추가적인 권리 조사가 반드시 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 남노송동에 위치한 단독주택으로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중임. 감정가는 107,798,400원으로 책정되었으며, 토지 면적(179.00㎡) 대비 적정 수준으로 판단됨.

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며(보증금 0원), 건물 일부가 미사용승인 상태라는 점임. 이는 명도 및 건물 관련 행정 처리 과정에서 주의 깊은 접근이 요구됨.

전주 지역 부동산 시장은 비교적 안정적인 상승세를 보이고 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 있으나, 본건은 개별적인 리스크 요인을 다수 내포하고 있어 신중한 투자 결정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

입지적 가치: 전주 도심 내에 위치하며, 교통 접근성 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있음.

토지 가치: 179.00㎡의 토지는 장기적인 관점에서 재개발 또는 건축을 통한 가치 상승 잠재력이 있음.

초기 자금 부담 완화: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이고, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 명확한 유동 부채가 없어 초기 자금 부담을 상대적으로 줄일 수 있음 (단, 명도 관련 제반 비용은 별도 발생 가능).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 107,798,400 원

인수 보증금: 0 원

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례(3천만 원대~8천만 원대)는 본건 단독주택과 직접 비교하기는 어렵지만, 해당 지역의 일반적인 부동산 시세 수준을 참고할 수 있음. 본건의 감정가는 단독주택으로서의 토지 가치 및 건물 가치를 반영한 것으로 판단됨.

권장 입찰가 범위: 95,000,000 원 ~ 115,000,000 원

종합적인 제언: 본건은 미사용승인 건물, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 가능성 등 여러 리스크 요인을 안고 있음. 따라서 입찰 참여 전, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 해당 리스크를 충분히 파악하고, 명도 관련 예상 비용, 건물 관련 행정 처리 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장함. 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 유리할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.