나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102212 [1] 부산광역시 북구 구포동 1207-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동"경혜여자고등학교" 서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선내버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 북서하향 완경사지대 내 택지조성한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물로서, (사용승인일: 1991.01.12.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌타일 붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(추정). 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

기호(가): 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 물건(기호㉠~㉢)이 소재하며, 구조, 규모 및 이용상황 등으로 미루어 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향이 미미함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 임. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경102212 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1207-51

용도: 단독주택 (건축물대장 상 단독주택, 5가구)

감정가: 248,686,540원

토지면적: 116.10㎡ (약 35.1평)

토지지분: 116.1㎡ (약 35.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 209.48㎡ (약 63.4평)

건물지분: 209.48㎡ (약 63.4평)

건물 제시외면적: 27.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 (사용승인일: 1991.01.12.)

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 "경혜여자고등학교" 서측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 형태: 북서하향 경사지대에 위치하며, 택지 조성된 정방형 토지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역(2구역), 토지구획정리사업지구에 해당합니다. 특히 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 9월 20일 접수된 구포신용협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

* 등기부채권 총액: 234,000,000원입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명세서 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이재갑

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-10-11

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 명확한 보증금 및 권리관계 확인이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 총평: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 미상(0원)으로 신고된 점은 주의해야 할 사항입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 구포동 일대는 주거 지역으로, 단독주택과 공동주택이 밀집해 있으며 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 분석):

* 최근 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 매매 및 전월세 정보를 포함하고 있습니다. 본건은 '단독주택'으로, 동일한 유형은 아니지만 지역 내 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 2026년 5월 기준, '하승메르디앙'(2019년식, 22.36㎡)은 9,500만원에 거래되었으며, 이는 약 1,418만원/평 수준입니다.

* '에이스빌라'(1997년식, 75.66㎡)는 9,950만원에 거래되었으며, 이는 약 436만원/평 수준입니다.

* '삼성하이츠빌라1차'(1996년식, 37.8㎡)는 3,000만원에 거래되었으며, 이는 약 263만원/평 수준입니다.

* 주택의 건축 연도, 면적, 종류(다세대 vs 단독주택)에 따라 시세 편차가 크므로, 본건과 유사한 단독주택의 실거래가를 추가로 비교 분석하는 것이 중요합니다.

* 혐오시설 정보: 현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 인지되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "경혜여자고등학교"가 인근에 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주변환경: 조용한 주택가에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (이재갑): 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 직접적인 소통 및 법적 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 경매 절차 진행 상황과 채권 내역을 정확히 파악해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1991년식 건물로, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 구역 지정으로 인해 향후 리모델링, 증축, 재건축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 북구 구포동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 학교와 근린시설이 인접해 있어 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 1991년 준공된 건물로 노후화되었으며, 역사문화환경보존지역에 해당하여 개발에 제약이 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원으로 신고된 상황으로, 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다. 중복 사건의 존재 또한 절차적 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 재개발 또는 증축 가능성을 고려한 장기 투자 관점

* 안정적인 주택가에 위치한 점

* 경매 특성상 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 기회

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,686,540원입니다. 그러나 1991년 준공된 건물 노후화, 역사문화환경보존지역 지정, 중복사건, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상)의 존재 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 '다세대' 주택들의 최근 거래가격을 감안하더라도, 본건과 같은 '단독주택' 유형의 직접적인 시세 비교는 어려운 점이 있습니다.

리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 약 70% ~ 75% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 174,000,000원 ~ 186,500,000원

본 입찰가는 현재 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 직접적인 면담, 권리관계 및 관련 법규에 대한 추가적인 면밀한 분석을 반드시 수행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.