나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102230 [1] 부산광역시 북구 화명동 2290 코오롱하늘채1차아파트 101동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '용수초등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 '화명역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브위철골경사지붕 지상 22층 건물(101동) 내 7층 704호로서, (사용승인일:2002.04.20) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 공동현관설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화명동 2290 : 제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%) , 제1종지구단위계획구역(2020-11-11)(화명2택지개발사업 지구단위계획구역) , 주거용지(공동주택용지(건폐율:20%이하,용적률:266%이하)) , 도로(접합), 상대보호구역(대림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(비젼이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(비젼이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부산광역시 북구 화명동 2290번지에 위치한 코오롱하늘채1차아파트 101동 7층 704호로, 사건번호는 부산서부지원 2025타경102230 (1)입니다. 용도는 아파트이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 이OO입니다.

1.2. 부동산 현황

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 31.90㎡ (약 9.65평)이며, 토지 지분 면적 또한 31.902㎡입니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 69.34㎡ (약 20.98평)이며, 건물 지분 면적은 69.337㎡입니다. 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가는 376,000,000원입니다.

물건의 전용면적으로 추정되는 건물 면적은 69.34㎡ (약 20.98평)이며, 토지 지분 면적은 31.90㎡ (약 9.65평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '용수초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '화명역'과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 단지 정보

본 건이 속한 화명코오롱하늘채1차아파트는 2002년 4월 20일에 사용 승인된 단지입니다. 총 11개 동, 1280세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 총 주차 가능 대수는 약 1497대 (지하 967대, 지상 530대)로 파악되며, 전기차 충전기도 지상 26대, 지하 5대 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 확인된 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권 보존은 코오롱건설주식회사에서 2002년 5월 22일 이루어졌으며, 소유권 이전은 박천수에게 2002년 6월 21일에 매매로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 하나은행의 근저당권으로 2004년 2월 4일에 설정되었으며, 이후 하나은행의 여러 근저당권(2010년, 2012년, 2013년, 2020년) 및 신용보증기금의 가압류(2025년 10월 31일), 채권자 이OO의 강제경매 개시 결정(2025년 12월 2일) 등이 순차적으로 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

등기부상 채권 총액은 328,950,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상임으로, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 특성

화명동은 부산 북구의 대표적인 주거 지역으로, 각종 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 우수합니다. 제3종일반주거지역 및 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 도시 관리가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 용수초등학교가 있으며, 화명역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주차 및 관리

아파트 단지 내에 주차가 가능하며, 전기차 충전 시설도 일부 갖추고 있습니다. 상세한 주차 공간이나 관리비 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 도배, 장판, 설비 등 내부 마감 상태가 예상보다 노후화되었거나 하자 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 거주자가 있는 경우 명도에 따른 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 이에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

6.3. 기타 제한 사항

토지 이용 계획 상 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 다수 지정되어 있으나, 이는 교육 시설 인근 지역에서 통상적으로 발생하는 사항으로 큰 위험 요소로 작용하지는 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동의 잘 정비된 아파트 단지 내에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 확인하지 못한 점과 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 북구 신흥 주거 지역에 위치하여 생활 인프라가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 아파트 단지: 코오롱하늘채1차는 인지도가 있는 아파트 단지로, 비교적 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(69.337㎡)의 매매가는 2026년 7월 22일 기준으로 431,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 376,000,000원으로, 감정가 대비 시장 시세를 고려할 때 입찰가를 산정해야 합니다. 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 불확실성을 감안하면, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 현명할 수 있습니다.

따라서, 현 시세와 감정가, 그리고 물건의 불확실성을 종합적으로 고려하여 380,000,000원에서 420,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.