나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6192 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1360 롯데캐슬마린아파트 106동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 부산지하철 2호선 '중동역' 및 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상31층 건물 내 12층 1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

집합건축물대장상 '아파트'임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 본건 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 10미터, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(도로)(접합), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-159)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-01-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경6192 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1360 롯데캐슬마린아파트 106동 12층1201호

용도: 아파트

건물명: 롯데캐슬마린아파트

동/호: 106동 1201호

층수: 12층 (총 31층 중)

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

토지 지분 면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 평가 정보

감정가: 652,000,000원 (6억 5천 2백만원)

1.4. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한국자산관리공사 (본 건 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, '해운대초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 부산 지하철 2호선 '중동역'이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 본 공동주택 건물이 건축된 부지로 이용 중입니다. 본 건 북측으로는 약 40미터, 남서측으로는 약 10미터, 북동측으로는 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소되는 주요 권리는 다음과 같습니다.

* 한국자산관리공사 근저당 (2020-10-29, 473,000,000원)

* 한국자산관리공사 근저당 (2021-01-11, 63,800,000원)

* 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당 (2021-09-09, 201,600,000원)

* 신한카드주식회사 가압류 (2024-02-13, 18,112,526원)

* 롯데카드주식회사 가압류 (2024-02-23, 28,290,160원)

* 부산신용보증재단 가압류 (2024-02-27, 32,400,000원)

* 삼성카드 가압류 (2024-12-18, 12,038,248원)

* 케이비캐피탈 가압류 (2024-12-27, 102,429,396원)

* 한국씨티은행 가압류 (2026-01-30, 28,214,308원)

등기부채권 총액은 약 959,884,638원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 해당 권리에 대한 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 대상 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 부산 해운대구 중동에 위치하며, 해운대 초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 지역의 특성을 보입니다. 또한, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획

토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 가능성에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 '해운대초등학교'가 있어 도보 통학이 가능한 거리에 위치합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다 (절대보호구역 지정일 2025-01-07).

5.3. 교통 시설

부산 지하철 2호선 '중동역' 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 사항

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 150m, 최고 높이 180m) 등으로 인해 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* '온천지구(해운대온천)'로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.2. 미확인 권리

등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 존재하나, 이에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 임대 관계

집합건물 임차인 현황 상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 점유 현황 등에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 선호 지역에 위치한 롯데캐슬마린아파트입니다. 우수한 교통 접근성과 교육 환경, 단지 내 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 말소되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성 및 미상 임대 관계 등은 경매 진행 전 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 중심 생활권에 위치하여 높은 주거 선호도를 보이는 지역입니다.

* 부산 지하철 2호선 중동역을 통해 시내 이동이 용이하며, 인근 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 롯데캐슬마린이라는 브랜드 아파트 단지의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 건(84.97㎡)의 경우 2026년 6월 29층 매물이 78,000만원, 7월 25층 매물이 77,100만원에 거래된 바 있습니다. 반면, 2026년 7월 2층 매물은 59,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 12층으로 중간층에 해당하며, 감정가 65,200만원을 고려할 때, 현 시세의 평균치와 거래 사례를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세기준으로 분석한 예상 입찰가는 약 68,000만원 (6억 8천만원) 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가(65,200만원) 대비 약 104% 수준이며, 중간층의 가치를 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

주변 시설 분석 결과, 해당 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 온천지구로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.