나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102229 [1] 부산광역시 사상구 학장동 573-1 반도보라타운 111동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 '학장중학교' 서측 인근에 소재하는 학장반도보라타운 111동 2층 206호로서, 부근은 소규모 아파트단지 및 단독주택, 임야, 공장, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건내 2층 206호로서 -외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 -창호: 샷시창 등의 구조임. 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못함.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 옥내소화전 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 완경사지대내 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역(2025-10-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교 환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(2): 제2종일반주거지역(2025-10-01), 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역 →제2종 전용주거지역(2025.08.13.)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30) (학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사상구 학장동 573-1, 반도보라타운 111동 2층 206호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경102229 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 170,000,000원입니다.

토지 면적은 30.57㎡ (약 9.25평)이며, 건물 면적은 84.90㎡ (약 25.68평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOO (한국자산관리공사)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 학장동 소재 '학장중학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 소규모 아파트 단지, 단독주택, 임야, 공장, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼합된 지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변 환경 조사 결과, 공장, 근린생활시설 등과 함께 주거 지역이 혼재하고 있어 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

말소기준권리는 2024년 3월 26일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을12)입니다.

이 근저당권 이하 설정된 권리인 2025년 9월 9일자 국민은행 가압류(갑4), 2025년 11월 3일자 서울보증보험주식회사 가압류(갑5), 그리고 본 경매 개시 결정의 원인이 된 2025년 12월 2일자 한국자산관리공사의 임의경매(갑6)는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

소유권 이전 등기일은 1994년 10월 28일 최초 등기되었으며, 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계에 대한 내용은 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상이라도 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 학장반도보라타운은 총 11개 동, 998세대의 비교적 큰 규모의 아파트 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 22층 건물 중 2층 206호에 위치한 아파트입니다.

건물 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등의 구조로 되어 있습니다.

이해관계인 부재로 내부 마감재 등에 대한 상세 조사는 이루어지지 못했으므로, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 필요합니다.

내부 설비로는 급·배수 및 위생 설비, 옥내 소화전, 화재 경보 및 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 총 283대의 주차 공간(지상 3대, 지하 27대 - *이 수치는 단지 전체 또는 특정 건물 기준일 수 있으며, 세대당 주차 가능 대수는 확인 필요*)이 마련되어 있습니다.

아파트 사용 승인일은 1994년 8월 29일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 관련하여 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

첫째, 내부 마감재 및 설비 상태에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어 현재 점유자가 누구인지, 보증금이나 차임 등 인수할 권리가 없는지 명확히 파악해야 합니다. 이는 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

셋째, 아파트 건축 연도가 1994년으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있으므로, 장기적인 유지 보수 비용 등을 감안해야 합니다.

넷째, 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역 및 일부 제2종전용주거지역으로 지정되어 있으며, 학교 환경위생정화구역(상대/절대보호구역) 등의 규제를 받고 있어 건축이나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 학장동에 위치한 학장반도보라타운 내 아파트입니다.

학장중학교 인근에 자리하고 있으며, 주변으로 주거 및 상업, 학교 시설이 혼재하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 상태라는 점은 큰 장점입니다.

그러나 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상으로 인한 점유 상태의 불확실성은 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 해소해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 가장 큰 투자 포인트는 명확한 권리 관계입니다. 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없어 권리 분석 면에서는 매우 안전합니다.

84. 90㎡ (약 25.7평)의 전용면적은 실수요자들에게 인기가 많을 수 있는 표준적인 면적입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변 지역의 개발 가능성이나 교통망 개선 등의 요인이 향후 아파트 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 동일 면적인 84.9㎡ (약 25.7평)의 아파트가 2026년 7월 4일 16층에 24,300만원 (2억 4,300만원)에 실거래된 내역이 있습니다.

이는 본 건의 감정가인 170,000,000원 (1억 7,000만원)보다 약 7,300만원 (43%) 높은 수준입니다.

해당 실거래가는 16층이었으나, 본 건은 2층이며 내부 상태가 미확인된 점을 고려해야 합니다.

그러나 감정가가 시장 가치 대비 현저히 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

현 시세(2억 4,300만원)와 감정가(1억 7,000만원)의 중간 지점 및 층수 차이를 감안할 때, 보수적으로 200,000,000원 (2억원) 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 17.7% 높은 가격이며, 최근 실거래가 대비 약 17.7% 낮은 가격입니다.

본 물건은 권리 관계가 양호하나 내부 상태 및 점유 관계에 대한 불확실성이 존재하므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.