나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102207 [1] 부산광역시 북구 화명동 295 도시화명그린아파트 208동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '금명여자고등학교' 서측에 인접하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 율리역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 제208동 제17층 제1705호로서, (사용승인일 1996.04.27) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10) , 제1종지구단위계획구역(2024-01-10) , 주거용지(공동주택용지) , 도로(접합),상대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금명여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 북구 화명동 295번지에 위치한 도시화명그린아파트 208동 17층 1705호입니다.

본 물건의 사건번호는 부산서부지원 2025타경102207 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

아파트로서 감정가는 117,000,000원입니다.

토지 면적은 27.57㎡ (약 8.34평)이며, 토지 지분 역시 27.57㎡ (약 8.34평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 49.42㎡ (약 14.95평)이며, 건물 지분도 49.42㎡ (약 14.95평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 한국주택금융공사(한OOOOOOO)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 화명동에 소재하며, '금명여자고등학교' 서측에 인접하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의 시설이 갖추어진 지역입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 자유로우며, 단지 인근에 시내버스정류장이 있고 '부산도시철도2호선 율리역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리(근저당권, 접수일자 2018-06-22)보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상임으로 기재되어 있습니다.

주의사항으로, 임대 관계가 미상이나 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 유의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택과 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

인근에는 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 중 17층에 위치한 아파트입니다. 사용승인일은 1996년 4월 27일입니다.

전용면적은 49.42㎡ (약 14.95평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

주변에는 금명여자고등학교, 대천리중학교, 대천리초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수하며, 해당 학교들의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 1996년 준공되어 연식이 28년된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 여지가 있습니다.

인근에 학교가 많아 교육 환경 보호 구역에 해당되나, 이는 공동주택 이용에 직접적인 제약을 가하는 요소는 아닙니다.

본 물건지 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

부산 북구 화명동에 위치한 본 아파트는 2호선 율리역을 이용할 수 있는 역세권 입지이며, 주변 학교 및 근린생활시설과의 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 1996년 준공된 아파트로 연식은 있으나, 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인한 권리 소멸이 예상됩니다. 임대 관계 미상이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 부산도시철도 2호선 율리역 접근성이 양호합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 학교 및 근린생활시설 인접으로 교육 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 권리관계: 일괄 매각으로 토지 및 건물 소유권 확보가 용이하며, 말소주의 원칙 적용으로 권리 인수 부담이 적습니다.

* 시세 상승 잠재력: 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 117,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 동일 면적에서 2026년 7월 15층 아파트가 123,000,000원에 거래되었습니다. 또한 11층은 105,000,000원, 9층은 95,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 17층으로, 최근 거래된 15층보다 높은 층에 해당하므로 현재 시세는 12,300,000원 이상으로 판단됩니다.

권리 인수 사항이 없고, 명도 리스크를 고려하더라도 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 시에는 본건의 17층이라는 점과 최근 15층 거래가 12,300만원임을 감안하여, 희망하는 수익률과 명도 가능성을 종합적으로 고려하여 전략적인 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.