나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6139 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1130-10 늘푸른아트빌 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "부산지방법원 동부지원" 남서측 인근에 위치하는 늘푸른아트빌 제3층 제301호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상8층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : [폐문·부재] 바닥 : [폐문·부재] 창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본상 '공동주택(아파트)' 용도임.

설비내역

승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 남서하향 완경사지 내 자체지반 대체로 평탄하게 정지된 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m이하2018-1-24)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부확인이 곤란 하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본상 용도 및 건축물 현황도) 및 외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 부산동부지원 2025타경6139 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1130-10 늘푸른아트빌 3층301호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

토지면적: 26.81㎡ (약 8.11평)

토지 지분: 26.806㎡ (약 8.11평)

건물면적: 78.33㎡ (약 23.69평) (전용면적 추정)

건물 지분: 78.33㎡ (약 23.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 "부산지방법원 동부지원" 남서측 인근에 위치하는 늘푸른아트빌 제3층 제301호입니다.

부근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황도 보통입니다.

건물은 철근콘크리트 슬래브지붕 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제3층 제301호입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽 및 바닥 상태는 폐문·부재로 인해 확인이 어렵습니다. 창호는 샤시창 구조입니다.

토지는 사다리형 토지로서, 남서하향 완경사지 내 자체 지반은 대체로 평탄하게 정지된 공동주택(아파트) 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2008년 10월 21일 접수된 북부산새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

등기부 요약 상 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 물건명세서 상 별도 기재가 없으면 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

현장 조사 시 이해관계인의 폐문·부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으며, 이는 인근 유사 물건, 관련 공부 및 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

임차인 정보가 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 해운대구 재송동 일대는 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

주변에 상업 시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 지도상에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육

인근에 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (상대보호구역 포함)

* 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 편의시설

승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문·부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 내부 마감재, 설비 상태, 하자 여부 등을 정확히 파악하기 어려워 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 준주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하), 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 현장 조사 시 내부를 직접 확인하지 못했으며 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 입찰 전 반드시 현장을 재확인하고, 관련 공부를 추가로 검토하여 미확인 사항을 해소하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 환경: 재송동은 부산 내에서도 주거 편의성이 좋은 지역 중 하나로, 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적습니다.

* 아파트 용도: 안정적인 수요를 기대할 수 있는 주거용 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 175,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

최근 인근 아파트 시세 및 본건의 특이사항(내부 미확인 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본건의 최근 공시지가 정보에 따르면, 늘푸른아트빌 아파트의 면적별 공동주택 공시가격이 있음을 참고할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통해 내부 상태 및 주변 시세를 면밀히 파악한 후, 경매 시장 동향을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

본건의 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가와는 차이가 있을 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.