나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경854 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759 정관롯데캐슬2차 201동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류소가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지상20층 제201동 건물 내 제19층 제1901호로서, (사용승인일 : 2013.06.19) 외벽: 몰탈위페인팅 및 인조석붙임 등, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 급ㆍ배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 및 지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리꼴 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로와 접하며, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경854 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 759, 정관롯데캐슬2차 201동 19층1901호

용도: 아파트

감정가: 539,000,000원

토지 면적: 84.13㎡ (약 25.45평)

건물 면적: 149.62㎡ (약 45.26평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 정보:

* 총 동수: 15개 동

* 총 세대수: 923세대

* 사용승인일: 2013년 06월 19일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 '정원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 남서측으로 노폭 약 25m, 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 노폭 약 10m의 보행자 전용도로가 소재합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 특수도로(보행자전용도로)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을구 5번 근저당 (하나은행, 2020년 09월 21일 접수, 채권최고액 346,500,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 주요 권리 내용: 본건에는 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정이 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 채권자: 본 경매는 하나은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

* 총 등기부채권액: 795,524,310원

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 단지 내 및 주변 환경: 본건은 정관롯데캐슬2차 아파트로, 총 15개 동, 923세대로 구성된 대단지입니다. 주변에는 아파트 단지 외에도 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 이용 상태: 본건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트 구조이며, 지상 20층 중 19층에 위치한 아파트입니다. 2013년 6월 19일 사용 승인된 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호는 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 일반적인 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 및 지역난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인근 학교: 인근에 정원초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 있습니다.

* 주차 시설: 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다. (지상 주차 3대, 지하 주차 26대)

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 관련 리스크는 낮습니다.

* 임차인 관련: 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 확인되었으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 물리적 노후화: 2013년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 대단지 아파트로서의 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 향후 시세 상승 잠재력 및 시장 상황에 따라 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 잠재적 가치: 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 정관신도시의 미래 가치: 정관 신도시의 지속적인 발전 가능성과 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대단지 아파트로서 생활 편의 시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 가치를 유지할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 2026년 6월 및 7월에 해당 면적의 아파트가 3억 3천만원에서 3억 7천8백만원 사이에 거래되었습니다. 평균 실거래가는 약 3억 5천 9백만원 수준입니다.

본건의 감정가는 5억 3천 9백만원으로, 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되었습니다.

따라서, 낙찰가 산정 시에는 감정가보다는 실제 시세를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가는 현재 시세 범위를 고려하여, 보수적으로 3억 7천만원에서 3억 9천만원 선 으로 제안합니다. 이 가격대는 최근 거래된 시세의 상단 범위에 해당하며, 감정가 대비 메리트를 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.