나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6149 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1792 해운대양우내안애팰리스 3층301-1호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 301-1호, 301-3호, 13층 1301호로서, 외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 샷사창 등 구조임.

이용상태

기호(1), (2) : 세탁소(명칭 :세탁의 신)으로 이용중임. 기호(3) : 아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 공동현관설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지내 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 35미터, 남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1792 :제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2025-08-20), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

① 일괄매각
② 감정인의 회신에 따르면 301-1호, 301-2호(다른 소유자), 301-3호를 통합하여 사용하고 있으나 평면도 등에 의하여 각 구분점포의 위치와 면적을 특정할 수 있으며 경계벽 설치 및 복원이 용이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6149 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1792 해운대양우내안애팰리스 3층 301-1호

용도: 판매시설

감정가: 686,000,000원

토지면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 159.87㎡ (약 48.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

① 일괄매각

② 본건 301-1호, 301-2호(다른 소유자), 301-3호를 통합하여 사용 중이나, 각 구분점포의 위치와 면적 특정 가능하며 경계벽 설치 및 복원 용이함

1.2. 건물 개요

건물명: 해운대 양우내안애팰리스

구조: (철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물

주요 용도: 공동주택(아파트), 판매시설

사용승인일: 2013년 10월 1일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 주상용 건물, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 북하향의 완경사지에 위치하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 건물 단지는 북측(폭 약 35미터), 남측(폭 약 8미터), 서측(폭 약 10미터)으로 폭이 다양한 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2014년 01월 07일 접수된 장산새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

경매개시결정: 2025년 12월 02일 접수된 장산새마을금고의 임의경매개시결정 (갑9) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

*

임차인: 주식회사워시엠김경희 (성함: 김 )

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2017년 11월 14일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025년 12월 10일

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수할 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으며, 별도 인수 사항은 없을 것으로 판단됩니다.)

*

임차인의 확정일자 정보가 없으므로, 배당 순위 및 절차에 따라 변동 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 소재한 해운대구 중동 지역은 해운대 해수욕장과 인접하여 관광객 수요가 높으며, 동시에 주변의 대규모 아파트 단지로 인해 지역 주민의 배후 수요도 풍부한 곳입니다. 동백초등학교 인근 상권으로 안정적인 유동인구를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 동백초등학교가 있으며, 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 해운대 해수욕장, 엘시티, 마린시티 등 주요 관광 및 상업 시설과의 접근성도 양호합니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 현재 이용 및 거주에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변에 다양한 상업 시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

동백초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있으므로, 정확한 경매 절차 및 진행 상황 확인이 필요합니다.

6.2. 통합 사용으로 인한 원상복구 가능성

301-1호, 301-2호, 301-3호가 통합되어 사용되고 있어, 향후 구분 사용 시 경계벽 설치 등 원상 복구에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다. 다만, 복원이 용이하다는 점은 긍정적입니다.

6.3. 임차인 관련 불확실성

임차인의 확정일자 정보가 누락되어 있어, 배당과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 상권에 위치한 판매시설 물건으로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 해운대 해수욕장 및 주요 관광지와 가까워 잠재적 가치가 높습니다. 권리 관계는 명확하나, 통합 사용 중인 점과 임차인 관련 일부 정보의 부재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고, 우수한 입지를 바탕으로 상권 활성화 시 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 해수욕장 인접, 관광 및 지역 수요 확보 용이

* 초등학교 인근으로 안정적인 유동인구 확보

* 판매시설 용도로 높은 임대 수익 및 시세 상승 잠재력

* 구분 사용 용이성을 고려한 향후 운영 계획 수립 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 686,000,000원이며, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 예상 입찰가는 시장 상황, 낙찰가율, 본 물건의 정확한 상태, 경쟁률, 향후 임대 및 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 사이에서 결정되나, 본건의 경우 주변 시세 및 투자 가치를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

*주의: 상기 내용은 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하거나 현장 조사를 통해 상세 정보를 파악하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.