나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6135 [1] 부산광역시 수영구 망미동 979-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 수영구 망미동 소재 "부산여자상업고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 임야 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 부산도시철도3호선 "배산역" 이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 북동하향 급경사지대내 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

브럭조 기와형스레트지붕 단층건으로, 외벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시창 구조임.

이용상태

'주택' 임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 사진용지 ㉠참고, 2) 감정규모에 미치는 영향 구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

공부상 '기와형스레트지붕' 이나, 현황 '강판지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 건물은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인 이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가 하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대 하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
공부상 기와형스레트지붕이나 현황 강판지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산광역시 수영구 망미동 979-29 단독주택 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경6135 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 979-29

용도: 단독주택

감정가: 283,398,000원

토지면적: 191.00㎡ (약 57.77평)

건물면적: 61.16㎡ (약 18.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 일괄매각, 공부상 지붕과 현황 지붕 상이

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, 주변은 단독주택, 임야 및 학교(부산여자상업고등학교) 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산도시철도3호선 배산역이 근거리에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황

북동하향의 급경사지에 위치한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13)으로 지정되어 있으며, 학교환경위생정화구역(상대보호구역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리

현재 제공된 정보상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2017년 8월 3일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권(채권최고액 102,000,000원)입니다.

* 등기부 요약

위 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 권리분석 시 추가적인 등기사항 확인 및 말소 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

토지 등기부 채권 총액: 185,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 102,000,000원

* 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-07

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금이 없고 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 주택 유형이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 하지만 해당 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

최근 매매 사례 (다세대 주택):

* 2026년 4월, 전용면적 22.307㎡ (약 6.7평) 다세대 주택이 20,000만원에 거래되었습니다. (2021년 건축)

* 2026년 4월, 전용면적 51.71㎡ (약 15.6평) 다세대 주택이 17,500만원에 거래되었습니다. (2014년 건축)

* 2026년 4월, 전용면적 74.73㎡ (약 22.6평) 다세대 주택이 16,500만원에 거래되었습니다. (1996년 건축)

본건은 단독주택으로, 토지 면적이 191.00㎡ (약 57.77평)으로 상당한 편이어서 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 판단됩니다. 망미동 지역의 단독주택 및 토지 시세는 실제 거래 사례 조사를 통해 정확히 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설

부산여자상업고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 형성되어 있습니다.

* 편의시설

상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 배산역 인근 및 망미동 일대의 상권을 이용할 것으로 예상됩니다.

* 교통

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있으며, 이는 절차상의 복잡성이나 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* 제시외 건물: 공부상 면적 외에 9.80㎡의 제시외 건물이 포함되어 일괄매각되므로, 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능하여, 공부 및 외부 관찰에 기반한 평가가 이루어졌습니다. 실제 이용 상태 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역이며, 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황 차이: 공부상 지붕은 기와형 스레트이나 현황은 강판지붕으로, 이 부분에 대한 확인 및 차후 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치한 단독주택으로, 1970년대에 건축된 비교적 노후된 건물과 191㎡의 토지로 구성되어 있습니다. 교육 시설이 인근에 있고 교통 접근성이 보통 수준이나, 건물 내부 확인 불가라는 큰 제약 조건이 있습니다. 또한 중복사건이라는 특이사항은 추가적인 법률 검토를 요구합니다. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 대상이며, 지붕의 현황과 공부상 차이가 존재합니다. 토지 가치에 비해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성도 있으나, 내부 미확인 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 상당한 토지 면적을 확보한 단독주택입니다.

* 해당 지역의 재개발 또는 건축 규제 완화 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 노후 건물을 철거하고 신축하거나, 토지를 활용하는 방안을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,398,000원입니다. 주변 다세대 주택 매매가 정보는 본건 단독주택과의 직접 비교에 한계가 있습니다. 본건의 토지 면적(191㎡)과 입지 조건을 고려할 때, 토지 자체의 가치가 감정가 이상을 상회할 가능성이 있습니다. 하지만 건물 내부 확인 불가, 중복사건, 노후 건물 등 여러 리스크 요인을 감안해야 합니다.

보수적인 접근과 현장 조사의 제약을 고려하여, 감정가의 105% ~ 115% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 약 297,500,000원 ~ 325,900,000원

최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 함께 유사 물건의 최근 실거래가, 토지 시세 등을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권장합니다. 특히, 내부 확인 불가로 인한 잠재적 수리 비용 및 위험성을 반드시 고려해야 합니다.

* 추가 조사 필요 사항

* 주변 단독주택 실거래가 및 토지 시세 조사

* 건물 내부 상태 확인 (가능 시)

* 중복사건의 구체적인 내용 확인

* 지역 내 혐오시설 유무 확인 (현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 보이지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.