나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6133 [1] 부산광역시 해운대구 우동 351-9 석천빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해동 초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 건물내 3층 302호로서, 외벽 : 미장 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방시설이 되어 있는 것으로 보여짐.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대에 조성된 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 4~5미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

공부상 건물명칭은 '석천빌라'이나 현장 외벽에는 '성진빌라'로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6133 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 351-9 석천빌라 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 25,700 만원

토지면적: 34.04㎡ (약 10.3 평)

토지지분: 34.04㎡ (약 10.3 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.24㎡ (약 19.7 평)

건물지분: 65.24㎡ (약 19.7 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 공부상 건물명칭은 '석천빌라'이나 현장 외벽에는 '성진빌라'로 표기되어 있음.

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해동 초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주거환경은 보통임.

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호임.

토지는 남하향의 경사지대에 조성된 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

서측으로 약 4~5미터 폭의 도로와 접함.

건축물대장상 건물은 1995년 10월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 총 연면적은 648.59㎡, 대지 면적은 306.5㎡임.

본건은 해당 건물 내 3층 302호임.

1.3. 권리분석

본건은 부산지방법원 동부지원의 부동산강제경매 사건임.

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023.07.19. 접수, 68,400,000원)

등기부채권 총액: 232,124,115원.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-12-21, 확정일자: 2023-03-16, 배당신고일자: 2026-01-22, 대항력: 있음)

* 임차인: 정해영 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-12-21, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 있음, 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건은 부산광역시 해운대구 우동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있음.

인근 해동 초등학교를 중심으로 형성된 주거지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

주변 지역 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 생활정보

* 교통

인근 시내버스 정류장 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 좋음.

* 교육

해동 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설

주거 지역의 특성상 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전입일자가 빠른 임차인(이 , 정해영)이 존재하며, 이들의 보증금 및 권리관계는 입찰 전 면밀한 확인이 필요함. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 배당 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 건물 명칭 혼동: 공부상 '석천빌라'와 현장 외벽 '성진빌라' 표기 상이로 인한 혼란 가능성이 있음.

* 중복사건 및 유동화물건: 해당 물건은 중복 사건 및 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특이사항이 있을 수 있음.

* 건물 노후: 1995년 준공 건물로, 건물 노후로 인한 수리비 발생 가능성이 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮은 것으로 분석됨. 이는 잠재적인 투자 가치를 시사하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복/유동화 물건이라는 특이사항으로 인해 신중한 접근이 요구됨. 임차인 문제 및 권리관계를 명확히 파악하고, 시장 가격과의 괴리를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 할 것임.

1.8. 투자 포인트

* 시장가 대비 낮은 감정가: 제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건의 감정가는 해당 면적의 시장 시세 대비 약 25% 수준으로 파악되어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있음.

* 해운대구라는 입지: 부산의 주요 도심지 중 하나인 해운대구의 주거지로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 주택 거래가는 1㎡당 약 1,360만원 ~ 1,570만원 수준으로 형성되어 있음 (약 7억 1,670만원 ~ 10억 2,400만원).

본건의 감정가는 25,700만원으로, 시장 시세 대비 현저히 낮음.

대항력 있는 임차인(보증금 1억 3천만원)의 존재 및 기타 특이사항을 고려하여, 보수적인 관점에서 시장 시세의 50~60% 수준으로 예상 입찰가를 산정함.

대항력 있는 임차인의 보증금(130,000,000원)이 명확히 변제될 수 있다고 가정할 때, 예상 입찰가는 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 범위로 판단됨.

예상 입찰가: 4억 8천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.