나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6054 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 417-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 정관신도시 내 방곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 소규모 주상용건물, 주거용건물 및 주변의 아파트단지, 학교로 이루어져 있어 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

남서하향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 정방형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역( 2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(방곡유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(방곡초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 3층 건물로서, ·외벽 : 전면 석재 붙임, 벽돌치장, 드라이비트 마감, ·내벽 : 인테리어 마감, 벽지 마감, ·창호 : 샷시창, 하이샷시 이중창임.

이용상태

┌1층 : 근린생활시설, ├2층 : 다가구주택(3가구), └3층 : 다가수주택(2가구)임.

설비내역

위생설비, 도시가스 공급에 의한 가구별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' (기호 ㄱ~ㄷ) 참조 : 평가목적을 고려하여 실측면적으로 사정, 별도 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상임. ○본건 2, 3층의 (확장형)발코니는 건물에 포함 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6054 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 417-3

용도: 근린주택

토지면적: 217.00㎡ (약 65.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 310.85㎡ (약 94.05평)

건물 제시외면적: 62.80㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 대항력있는임차인

1.3. 감정평가 요약

감정가: 695,663,200원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 정관신도시 내 방곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 본건과 유사한 소규모 주상용건물, 주거용건물 및 주변의 아파트단지, 학교 등으로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 마을버스 및 시내버스 정류소가 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함) 지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(방곡유치원, 방곡초등학교)으로 지정되어 있습니다. 택지개발지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권보존(대한주택공사, 2008-12-10)

소유권이전(전정민, 2010-02-12)

소유권이전(최병길, 2016-07-07, 증여)

근저당권(금사동새마을금고, 2018-08-08, 말소기준권리, 144,000,000원)

근저당권(김경희외 2명, 2023-06-27, 말소, 105,000,000원)

근저당권(강수경, 2024-06-14, 말소, 80,000,000원)

임의경매(금사동새마을금고, 2025-12-02, 말소, 120,000,000원)

등기부채권 총액: 329,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권보존(전정민, 2012-03-23)

소유권이전(최병길, 2016-07-07, 증여)

근저당권(금사동새마을금고, 2018-08-08, 말소기준권리, 144,000,000원)

주택임차권(김세목, 2025-10-24, 말소, 60,000,000원, 사업일자: 2019-12-27, 확정일자: 2019-12-09)

근저당권(김경희외 2명, 2023-06-27, 말소, 105,000,000원)

근저당권(강수경, 2024-06-14, 말소, 80,000,000원)

임의경매(금사동새마을금고, 2025-12-02, 말소, 120,000,000원)

등기부채권 총액: 389,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-27

확정일자: 2019-12-09

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 없음

비고: 건물 등기부 상 주택임차권(을26) 등재 후 말소됨.

* 임차인: 서

보증금: 15,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2021-08-26

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-29

대항력: 없음

비고: 확정일자가 없어 우선변제권 미확보 상태.

* 임차인: 오

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-30

확정일자: 2021-07-30

배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-06

확정일자: 2018-02-06

배당신고일자: 2025-12-24

대항력: 있음

비고: 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리(2018-08-08)보다 앞서므로 대항력 보유.

* 임차인: 한

보증금: 2,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2026-02-09

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-02-09

대항력: 없음

비고: 전입일자 기준, 향후 권리변동 가능성 있음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 인수 여부 (주의: 대항력 있는 임차인 이성환)

말소기준권리(2018-08-08 근저당)보다 앞선 대항력 있는 임차인 이 (보증금 40,000,000원)가 존재합니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 그러나 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 보증금이 경매 절차에서 배당 등으로 소멸되거나 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 상황인지 추가 확인이 필요합니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 이 의 대항력 존재는 권리분석 상 중요한 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 1층 근린생활시설, 2층 및 3층 다가구주택(총 5가구)으로 구성된 근린주택입니다. 이는 다양한 수익 창출이 가능한 복합 용도의 건물임을 의미합니다.

4.2. 주변 상권 특성

주위는 본건과 유사한 소규모 주상용건물, 주거용건물 및 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 정관신도시 내에 위치하여 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 방곡초등학교 및 방곡유치원이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역과 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

앞서 권리분석에서 언급된 바와 같이, 임차인 이 (보증금 40,000,000원)의 대항력 존재는 낙찰자에게 금전적 부담이나 명도 관련 분쟁을 야기할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와의 상충 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 제시외 건물 포함 관련 사항

본건은 제시외 건물(62.80㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 법적 소유 관계 및 철거/이용 가능성 등을 사전에 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 정관신도시 내에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2,3층 다가구주택으로 구성되어 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 학군 및 교통 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인 이 (보증금 40,000,000원)의 존재는 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 이에 대한 명확한 법적 해석과 추가적인 확인이 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 포함 매각 건에 대한 면밀한 현황 파악이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 정관신도시 내 위치하여 주거 및 상업 기능 동시 보유

* 1층 근린생활시설 및 2,3층 다가구주택 구성으로 임대 수익 다각화 가능

* 인근 학교 및 교통망으로 주거 선호도 유지

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 695,663,200원입니다.

주변 유사 물건(파스텔라타운하우스)의 최근 매매 사례를 볼 때, 85㎡ 면적의 연립주택이 2023년 11월 555,000,000원, 2025년 9월 520,000,000원, 2026년 5월 510,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 근린주택 용도 및 건물 규모와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 시세 형성의 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 이 (보증금 40,000,000원)의 보증금 인수 여부가 불분명하며, 만약 낙찰자가 이를 인수해야 한다면 실제 취득 비용이 상승하게 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 해당 부분에 대한 최종적인 법률 검토가 선행되어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치 및 위험 요소를 감안하여 580,000,000원 ~ 620,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이 가격대는 감정가 대비 약 83% ~ 89% 수준으로, 임대 수익 및 시세 차익을 고려한 보수적인 접근 방식입니다. 최종 입찰가는 권리관계 최종 확인 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.