나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6162 [1] 부산광역시 남구 대연동 1170-2 대연대우아파트 101동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 감만중학교 북측 인근에 위치하는 대연대우아파트 101동 3층 309호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 21층 건물 내 3층 309호로서, (사용승인일자:1996.02.27) 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호: 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일반도로(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(감만중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-09-13)(감만중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산동부지원 2025타경6162 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6162 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1170-2, 대연대우아파트 101동 3층 309호

* 용도: 아파트

* 감정가: 275,000,000원

* 토지면적: 25.41㎡ (약 7.68평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (등기부상 말소기준권리 확인 결과, 한국자산관리공사)

* 사용승인일: 1996년 02월 27일

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 감만동 소재 감만중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 도로상태: 북동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 정비되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 북하향 완경사지를 조성한 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(감만중학교), 절대보호구역(감만중학교)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 07월 12일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을25)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 전세권, 가압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (다만, '지상권개요:' 뒤에 내용이 없어 명확한 확인은 필요할 수 있습니다.)

* 등기부채권 총액: 392,775,927원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임차인 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 단지 정보: 대연대우아파트는 1996년 2월에 사용승인된 21층 건물로 총 457세대로 구성되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있으며, 총 149대의 주차 공간(지상 5대, 지하 13대, 전기차충전기 지하 7대 포함)이 마련되어 있습니다.

* 주변 상권: 아파트 단지와 주택가가 주를 이루며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 인근에 감만중학교가 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 21층 건물 중 3층 309호입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인이 거주 중이거나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 또는 명도 절차에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 점차 노후화가 진행됨에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

부산 남구 대연동에 소재한 대연대우아파트 경매 물건으로, 준수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 시 주의가 요구되는 부분입니다. 감정가 275,000,000원을 기준으로 시세와 비교하여 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 남구의 주요 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 단지 규모가 크고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 추이를 분석하여 시세 차익 또는 임대 수익을 통한 투자 수익을 노려볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(84.92㎡)의 11층 물건이 2026년 3월 26일 280,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 3층으로, 11층 거래가 대비 낮은 가격으로 형성될 가능성이 있습니다. 또한, 감정가는 275,000,000원입니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 285,000,000원 범위로 제시합니다. 이는 임대차 관계 미상으로 인한 리스크와 3층이라는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 잠재적인 시세 상승 여력을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.