나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6110 [1] 부산광역시 해운대구 중동 777 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백중학교 남측 인근에 위치하며 부근은 근린상가, 아파트, 주택. 빌라 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

평지에 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 7.5미터 내외 도로 및 북측으로 노폭 약 3.5미터 내외 도로와 각각 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역.지구단위계획구역(2024-10-02).가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>

제시목록 외의 물건

1)기호㉠~㉢(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로서 외 벽: 치장벽돌 및 몰탈위페인트마감. 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1)기호㉠~㉢별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

①일괄매각. 제시외 건물 포함
②평지에 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용 중이며 남측으로 노폭 약 7.5미터 내외 도로 및 북측으로 노폭 약 3.5미터 내외 도로와 각 접함.
③단독주택으로 이용 중이며 제시외 건물로 기호㉠~㉢(감정평가서 첨부 '지적 및 건물개황도'참고) 존재하나 구조, 규모 및 용도 등을 고려할 때 영향 별무할 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현황과 다를 수 있으므로 반드시 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경6110 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 777번지 (신규 도로명 주소: 부산광역시 해운대구 좌동순환로468번길 75 (중동))

용도: 단독주택

감정가: 1,191,187,200원 (일십일억 구천백십팔만 칠천 이백원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

건물면적: 197.82㎡ (약 59.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 10.64㎡

건축년도: 1991년 (벽돌구조, 슬래브지붕, 2층 단독주택)

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 근린상가, 아파트, 주택, 빌라 등이 혼재된 주거 및 근린상업 지역으로 형성되어 있습니다.

토지는 평지에 조성된 부정형 토지로서 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 7.5미터 내외 도로, 북측으로 노폭 약 3.5미터 내외 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 도로 이용이 양호한 편입니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 구시웅: 보증금 7,000,000원, 차임 280,000원, 전입일자 2024-06-04, 확정일자 2026-02-09, 배당신고일자 2026-02-12, 대항력 있음.

* 김진권: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-07, 대항력 없음.

* 노은섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-04-19, 대항력 있음.

* 유다영: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 2025-08-18, 배당신고일자 2026-02-04, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

참고: 대항력 있는 임차인(구시웅, 노은섭)이 존재하므로, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도 실제 명도 과정에서 추가적인 비용 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 2.등기부 현황

말소기준권리: 2024-06-20 접수된 주식회사더자산관리대부의 근저당권 (을3)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

소멸 예정 권리: 을3 근저당, 을3-1 근저당부채권질권설정, 갑9 가압류, 갑10 임의경매 등

1.4. 상권분석

본건은 해운대구 중동의 일반 주거지역에 위치하며, 주변으로 근린상가 및 주택, 빌라 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 동백중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의 시설: 주변 지역이 주택가 및 근린상가로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건 소재지는 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비사업 진행 시 건축물의 용도, 규모, 형태 등에 변경이 발생할 수 있습니다. 이는 장기적으로 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 경과에 따라 불확실성이 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인: 구시웅, 노은섭 임차인은 대항력이 있어 명도에 어려움이 예상됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 추가 비용 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 중동의 단독주택으로, 교육 시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 정비구역 관련 불확실성 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 제시외 건물은 구조, 규모 등을 고려할 때 본건 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 해운대구 중동이라는 지역적 이점.

* 동백중학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 양호한 교통 접근성.

* 정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 단독주택으로서의 활용 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,191,187,200원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 단독주택이 아닌 다세대 및 연립주택의 거래 가격이 다수 확인되었습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 5월, 7월):

* 다세대 주택 70.22㎡ (1991년식): 381,000,000원 (약 5,425,000원/㎡)

* 다세대 주택 34.2㎡ (2001년식): 120,000,000원 (약 3,508,000원/㎡)

* 연립 주택 81.93㎡ (1987년식): 750,000,000원 (약 9,154,000원/㎡)

확인된 매매 사례들은 본건과 물건 유형(단독주택 vs 다세대/연립) 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 부동산 가치를 가늠할 수 있는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 특히 연립주택의 경우 평당 가치가 높게 나타나, 토지 가치가 본건 가치에 상당 부분 기여할 것으로 보입니다.

본건은 대항력 있는 임차인 존재, 정비구역 지정 등 명도 및 사업 진행 관련 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 감정가 1,191,187,200원에서 약 15~20% 할인된 수준을 고려하여,

980,000,000원 (구억 팔천만원)

을 최적의 입찰가로 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.