나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6143 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1754-3 이안해운대 103동 9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 해운대구 중동 소재 "신도초등학교" 남서측 인근에 위치하는 이안해운대 제103동 제9층 제903호로서, 본 오피스텔은 총 5개동 445개호로 구성되어 있으며, 주변은 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 상업·업무시설, 공공기관, 학교, 대형마트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선"중동역"이 소재하는바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상32층 건물(제103동)내 제9층 제903호로서, (사용승인일: 2006.09.27.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 화강석 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정). 창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관설비, 도시가스설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 서측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 45미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>일반상업용지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경6143 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1754-3 이안해운대 103동 9층 제903호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 270,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 8.99㎡ (약 2.72평)

건물면적: 67.49㎡ (약 20.42평)

사용승인일: 2006년 09월 27일

총 층수: 32층 중 9층

1.2. 건축물 정보

건축물명: 이안해운대

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2006년

총 동수: 5개동

총 세대수: 445세대

103동 세대수: 93세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며, "신도초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 주거용 오피스텔, 상업·업무시설, 공공기관, 학교, 대형마트, 근린생활시설 등으로 다양하게 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 "중동역"이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매물건의 말소기준권리는 2019년 02월 18일에 접수된 오케이에프앤아이대부주식회사의 근저당권(을5)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액: 304,500,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보가 확인되지 않아 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역지구 및 용도

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지이용계획상 일반상업용지로 분류됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에 신도초등학교가 위치하며, 상업·업무시설 및 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 상권 형성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 신도초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 중동역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 주변 근린생활시설 및 대형마트 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

주변이 주거지역과 상업지역이 혼합되어 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 주거용으로 사용 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 건축년도: 2006년에 준공되어 약 18년차 건물로, 향후 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분 면적이 비교적 작을 수 있습니다. (건물 면적 67.49㎡, 토지 면적 8.99㎡)

* 도시계획: 가로구역별 최고높이 제한, 온천지구, 택지개발지구 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있어 향후 개발이나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구 중동의 이안해운대 오피스텔은 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지 좋은 물건입니다. 중동역 역세권에 위치하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 권리 관계가 말소기준권리 하로 정리되어 인수할 권리가 없는 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 중동 역세권 오피스텔로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 권리 분석으로 낙찰 후 명도 및 처분에 용이할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔로서의 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(67.49㎡)의 오피스텔은 2025년 12월 29층 거래가 28,400만원(1㎡당 약 423.75만원)으로 확인되었습니다. 또한, 2026년 6월에는 98.99㎡ 면적이 26층에 43,500만원(1㎡당 약 439.45만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 270,000,000원입니다. 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 285,000,000원에서 300,000,000원 범위로 추정됩니다.

보수적인 접근을 위해 감정가 수준인 270,000,000원을 기준으로, 시세 및 경쟁률을 고려하여 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 추정 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.