나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31412 [1] 경상남도 산청군 신안면 외송리 752-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 외송리 소재 '외송마을' 서측 인근에 위치하며, 주위는 고속 도로주변 주택지대로서, 단독주택, 주거나지, 임야, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평지내 사다리형의 토지로서, 주택 등 건부지임.

인접 도로상태

북서측으로 약 3.5~4미터폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 인조 잔디, 이동식 풀장, 목재 테이블, 철제 울타리 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (콘크리트)슬라브지붕 3층 건으로서, 외벽: 사이딩판넬 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

1~3층 다가구주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅂ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 인조 잔디, 이동식 풀장, 목재 테이블, 철제 울타리등이 소재함(평가 및 매각 제외).
-목록[2] 건물의 철제 계단, 철제 구조물, 담장 등은 건물에 포함하여 평가함.
-제시외 건물 (감정서상 ㄱ~ㅂ) 매각 포함.
-인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경31412 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 외송리 752-8번지 (도로명주소: 산청대로993번길 41-10)

용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택, 건물감정평가요항표상 다가구주택으로 이용)

감정가: 293,539,200원

토지면적: 396.00㎡ (약 119.8 ㎓)

건물면적: 214.74㎡ (약 64.9 ㎓)

제시외 건물 면적: 84.90㎡ (약 25.6 ㎓)

1.2. 매각 대상

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.3. 채권자 및 주요 권리자

주요 채권자 (근저당권자): 케이씨유엔피엘대부주식회사

채권 총액 (등기부 기준): 611,600,000원

1.4. 건축물 정보

건축 구조: 일반철골구조

지붕 구조: (콘크리트) 슬라브

건물 층수: 지상 3층

건축 허가일: 2015년 6월 22일

사용 승인일: 2017년 9월 21일

건축면적: 78.3㎡ (약 23.6 ㎓)

건폐율: 19.77%

용적률: 54.23%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 외송리에 위치하며, '외송마을' 서측 인근 지역입니다. 주위는 고속도로 주변 주택지대로서, 단독주택, 나대지, 임야, 하천 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 북서측으로 약 3.5~4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 소유권이전청구권 가등기, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 관계가 설정되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 5월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1, 채권액 600,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 소유권 등)는 존재하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 대부분의 압류 및 가압류 권리도 '말소'로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임대관계는 미상임으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재할 수 있으나 보증금 액수가 확인되지 않았거나, 실제 보증금 총액이 0원으로 인수되지 않음을 의미합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 별도 확인이 권장됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 산청군 외곽의 농촌 및 전원 주택지대에 위치하고 있습니다. 주변의 유사한 단독주택 또는 다가구주택의 최근 실거래가, 매매 및 임대 현황에 대한 구체적인 정보가 부족하여 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 제공된 건축물표제부 JSON은 해당 물건 자체의 정보이며, 비교 가능한 주변 물건의 시세 정보를 포함하고 있지 않습니다. 현지 부동산 중개업소 등을 통한 실거래가 및 매물 시세 조사가 필수적입니다.

4.2. 주변 시설

주변은 '외송마을' 인근의 자연 녹지 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다. 인근에 편의시설, 금융기관, 의료시설 등은 제한적일 것으로 보이며, 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 본 물건 소재지 주변에서 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지역의 편의시설 접근성은 다소 낮은 편으로, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 요구됩니다.

5.2. 교육시설

반경 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설의 위치 및 통학 거리 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 의료시설

지역 내 소규모 의원 등은 존재할 수 있으나, 종합 병원 등 대형 의료시설은 원거리 위치 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가질 것으로 보입니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 가능성은 항상 유의해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 정확한 토지의 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 감정평가 및 매각에서 제외되는 인조 잔디, 이동식 풀장, 목재 테이블, 철제 울타리 등이 소재하고 있어, 이 부분에 대한 철거 또는 이설 관련 사항을 고려해야 합니다.

* 'ㄱ~ㅂ'으로 표기된 제시외 건물들이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 처리가 필요합니다.

* 건물의 철제 계단, 철제 구조물, 담장 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

6.3. 시장 리스크

산청군 외곽 지역의 부동산 시장은 지역 개발 계획, 인구 유입 및 감소 추세, 귀농·귀촌 수요 등에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 경상남도 산청군 신안면 외송리에 위치한 3층 규모의 단독주택(다가구주택)으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 경매 물건입니다. 넓은 대지 면적을 보유하고 있으며, 전원 주택지 또는 다가구 주택 운영을 고려해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 제시외 건물 및 정확한 경계 확인을 위한 추가 조사가 요구됩니다.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높음.

* 제시외 건물 매각 포함으로 인한 추가 활용 가능성.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전성 높음.

약점:

* 생활 편의시설, 의료, 교육 시설 등 접근성이 다소 떨어지는 외곽 지역.

* 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요.

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 리스크.

* 감정평가 외 별도 물건(인조 잔디 등) 처리 문제.

8. 투자 포인트

8.1. 향후 가치 상승 가능성

지역의 자연환경을 활용한 전원 주택, 주말 주택으로서의 활용 가치가 있으며, 귀농·귀촌 인구 증가 등 지역 특성에 맞는 수요 발생 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 수익성 분석

다가구주택으로 활용 시 지역 내 임대 수요 및 적정 임대료 수준에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 현재로서는 공실 위험 및 수익률 예측에 어려움이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

제공된 정보만으로는 본건과 유사한 조건의 주변 부동산 실거래가 및 시세 정보를 파악하기 어렵습니다. 따라서 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 감정가 293,539,200원을 기준으로, 향후 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 부동산 시세 조사를 거쳐 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 권리 분석 기반 고려사항

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 대금 외 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

감정가: 293,539,200원

주요 채권액 합계: 611,600,000원

현지 시세 정보 부족으로 인해 정확한 예상 입찰가 범위를 제시하기는 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있으나, 본건은 추가적인 현장 조사, 인근 유사 물건의 거래 사례 및 시세, 그리고 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

*추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사, 그리고 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. *

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.