나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31405 [1] 경상남도 하동군 금남면 송문리 287-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경감정 · 평가일 2025.11.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 금남면 송문리 소재 "소송마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1~3) : 부정형 완경사 내 대체로 평탄한 토지로 농경지(휴경지) 등임.

인접 도로상태

기호(1~3) : 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-일괄매각
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31405 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 금남면 송문리 287-4

* 용도: 답 (논)

* 감정가: 151,725,000원

* 토지면적: 1785.00㎡ (약 540.26평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 주요 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 미제출 시 보증금 몰수.

* 주의사항: 일괄매각 (건물이 없어 토지만 해당)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 하동군 금남면 송문리 소재 "소송마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 사상농업협동조합의 근저당권 (2015-04-30 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 사상농업협동조합 근저당권 (120,000,000원)

* 부산신용보증재단 가압류 (47,008,346원)

* 중부산농업협동조합 임의경매개시결정 (100,000,000원)

* 부산강서세무서장 압류

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재되어 있으며, 구체적 내용은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 167,008,346원 (근저당권 및 가압류 합계)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 전원 또는 농촌 지역으로, 주변에 상업 시설의 밀집도는 낮습니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "소송마을회관"이 인근에 위치하고 있습니다. 대규모 편의시설, 관공서, 교육 시설 등은 거리가 있을 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설 조사:

* 하동군 금남면에는 하동-남해 광역 소각장이 운영되고 있어, 잠재적인 혐오시설이 존재합니다.

* 소각장과 본건의 정확한 거리는 파악되지 않았으나, 동일 행정구역 내에 위치한다는 점은 고려할 필요가 있습니다.

* 주변 편의시설로는 주유소, 재활용 도움센터 등이 확인됩니다.

* 관광 자원으로는 섬진강, 하동송림, 최참판댁, 화개장터 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 해당 토지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 농지 관련 법규 및 규제: 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 광역 소각장 존재: 하동-남해 광역 소각장과 같은 혐오시설이 인근 지역(금남면)에 위치하여, 소음, 냄새, 환경 오염 등의 우려가 있을 수 있습니다. 이로 인한 토지 가치 하락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 금남면 송문리 소재 답(논)으로, 토지 면적 1785.00㎡(약 540.26평)에 감정가는 151,725,000원입니다. 매각은 토지만 진행되며, 복수의 권리가 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 고려 사항은 농지라는 점과 농지취득자격증명원 제출이 필수라는 점입니다. 이 조건 충족 여부가 매각 진행 및 취득 가능성을 결정짓는 핵심 요소입니다. 또한, 인근에 광역 소각장과 같은 혐오시설이 존재할 가능성이 있어, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 주위 환경은 농경지와 주택이 혼재된 일반적인 농촌 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 잠재력: 해당 토지를 실제 농업에 활용하고자 하는 실수요자에게는 가치가 있을 수 있습니다.

* 매수 기회: 농지취득의 어려움과 혐오시설 존재 가능성 등으로 인해 경쟁이 낮을 수 있으며, 이는 감정가 이하의 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 해당 토지가 계획관리지역에 속해 있어, 향후 법규 완화 등 여건 변화에 따른 개발 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 151,725,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 농지취득자격증명 발급의 현실적인 어려움, 소각장 관련 환경적 영향, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 106,000,000원 ~ 121,000,000원

* 최종 입찰가 결정 시 고려사항:

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 소요 시간, 비용 확인.

* 광역 소각장과의 정확한 거리 및 실제 영향 범위 조사.

* 토지 현장 방문을 통한 실제 이용 현황, 주변 환경, 민원 발생 가능성 등 파악.

* 본 물건에 대한 다른 입찰 참여자들의 관심도 및 예상 경쟁 수준 분석.

* 권장 사항: 위 예상 범위 내에서, 심층적인 현장 조사 및 추가 정보 확보 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.