나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31419 [1] 경상남도 하동군 금성면 가덕리 424-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 하동군 금성면 가덕리, 섬진강문화센터에서 서측으로 직선거리 약800 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농가, 농경지, 야산 등으로 형성된 농촌지대로서 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

급경사진 현황`도로‘에 접면하고 있어 소형자동차` 영농기계 등 접근이 가능하고, 관내버스정류장까지 거리, 버스의 운행비도 등을 참작할 때 대중교통사정은 대체로 보통인 편임.

형태 및 이용상태

남동측으로 하향 경사진 지대에 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 농경지[전]로서 일부 지상에는 제시외 물건[창고]가 소재하고 있음.

인접 도로상태

북서측, 남서측으로 다소 경사가 급한, 로폭 약3 m 내외의 콘크리트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

제시목록 외의 물건

블록조 스레트지붕 단층 창고 약22.2 ㎡가 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했음.

물건 비고

-토지만의 매각이며 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 매각제외, 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임(법정지상권 성립여지 있음).
-수목 포함, 현황 '도로' 등 고려하여 평가함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31419 (1)

* 소재지: 경상남도 하동군 금성면 가덕리 424-2

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 43,000,000원

* 토지면적: 428.00㎡ (약 129.5 평)

* 토지 지분: 428㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (전부)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인: 이향식)

* 공부와의 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 하동군 금성면 가덕리 지역에 위치하며, 섬진강문화센터에서 서측으로 직선거리 약 800m 지점에 있습니다. 주변은 농가, 농경지, 야산 등으로 형성된 전형적인 농촌지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 토지는 급경사진 현황 '도로'에 접면하고 있어 소형 차량이나 영농 기계 등의 접근은 가능합니다. 관내 버스정류장까지의 거리와 버스 운행 등을 고려할 때 대중교통 이용은 대체로 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 남동측으로 하향 경사진 지대에 계단식으로 조성되어 있는 부정형의 농경지(전)입니다. 일부 지상에는 제시외 물건인 창고가 소재하고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측 및 남서측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로와 접하고 있으나, 해당 도로는 경사가 다소 급한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권: 김옥순 (1993.08.31 소유권보존), 박종호 (2022.04.01 소유권이전).

* 말소기준권리: 이향식 근저당권 (2023.08.25 접수, 18,000,000원). 이 권리는 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 현재 경매 신청 채권자는 이향식이며, 임의경매 개시 결정 등기일자는 2025.11.26입니다 (채권금액 7,737,640원).

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 18,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있으며, 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원). 이해관계인 부재로 임대 관계는 별도 조사하지 못했습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 야산 등으로 둘러싸인 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

* 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 곳으로, 기본적인 편의시설이나 상업 시설 이용 시에는 인근 마을이나 읍내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 생활 편의시설: 인근에 섬진강문화센터가 있으나, 기본적인 편의시설, 의료, 교육시설 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 본건 주변의 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지(전)이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 법정지상권: 토지 등기부 요약 및 물건명세서에 법정지상권 성립 여지가 있다고 명시되어 있습니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소이므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 성립 여부와 그 범위를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 'ㄱ'으로 표기된 블록조 스레트지붕 단층 창고(약 22.2㎡)가 토지 지상에 소재하고 있으나, 이는 매각에서 제외됩니다. 다만, 이 건물이 법정지상권 성립과 관련될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 현황 도로: 토지 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있다고 평가서에 언급되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있는 부분입니다.

* 토지 지반: 남동측으로 하향 경사진 지대이며, 인접 도로의 경사가 급하다는 점은 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 본 토지는 가축사육제한구역에 해당하므로, 축산업 관련 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 금성면 가덕리 소재 농지(전)로서, 농촌 지역의 전형적인 환경을 가지고 있습니다. 토지 자체는 넓은 면적을 보유하고 있으나, 급경사 지형과 현황 도로, 그리고 농지라는 점이 주요 특징입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권에 의해 대부분 정리될 것으로 보입니다. 다만, 법정지상권 성립 여지 및 제시외 건물의 존재는 반드시 확인해야 할 부분입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 관련 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 경관 및 잠재적 가치: 섬진강 인근에 위치하여 향후 지역 개발 가능성이나 귀농·귀촌 수요 발생 시 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 이용 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 농업 목적 외의 개발도 일부 가능성이 있습니다 (단, 가축사육제한구역 및 지형 제약 고려).

* 상대적으로 낮은 감정가: 현재 감정가 43,000,000원으로, 토지 면적 대비 진입 장벽이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 농지이며 법정지상권 성립 여지, 제시외 건물 제외, 현황 도로 고려 등 다양한 변수가 존재합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 따라서, 위 사항들을 종합적으로 고려하고, 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가 및 법률 전문가 상담 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

단순히 제공된 정보를 바탕으로 구체적인 예상 입찰가를 산정하는 것은 한계가 있습니다. 다만, 감정가 43,000,000원과 채권 총액 18,000,000원을 참고하되, 법정지상권 및 농지취득의 불확실성을 고려하여 최저매각가격을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.