나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1050 [1] 경상남도 진주시 상대동 629-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 상대동 소재 '남강초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 종교시설, 근린생활시설 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 완경사지세내 부정형의 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 북서측 및 북동측으로 폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로3류(폭 8m미만)(상평3-45)(접합), 가축사육제한구역 (2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024- 04-23)(남강초등학교)<교육환경의 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 첨고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트구조 기와지붕 4층건으로서, (사용승인일 : 2013.07.15) 외 벽 : 화강석 및 대리석 등 마감, 창 호 : 하이샷시 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 : 계단실 및 창고로 이용 중입니다. 2층 : 다가구주택(4가구)으로 이용 중입니다. 3층 : 다가구주택(4가구)으로 이용 중입니다. 4층 : 다가구주택(3가구)으로 이용 중입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,난방설비(도시가스) 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)매각 포함.
-임차인 대항력 주의요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1050 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상대동 629-5 (새 주소: 경상남도 진주시 모덕로87번길 5-7)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상: 단독주택, 현황: 다가구주택으로 이용 중)

* 감정가: 1,068,478,600원

* 토지면적: 328.00㎡ (약 99.24평)

* 건물면적: 596.49㎡ (약 180.46평) (총 면적)

* 건물 제시외면적: 14.40㎡ (감정서상 ㄱ,ㄴ 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진주동부새마을금고

* 사용승인일: 2013년 07월 15일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 기와지붕, 4층 건물

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 상대동 소재 '남강초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 종교시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 대상 물건 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남강초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당 (2015년 06월 10일, 진주동부새마을금고, 300,000,000원) (토지 등기부 기준)

* 소멸/인수:

* 등기부상 근저당, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 등기(김정민, 한국토지주택공사) 역시 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수 대상 권리:

* 정여자 임차인: 전입일자 2013년 08월 05일, 확정일자 2023년 08월 05일, 보증금 74,000,000원. '대항력 있음'으로 명시되어 있어 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 주의사항:

* '임차인 대항력 주의요망' 문구가 명시되어 있습니다. 특히 '정여자' 임차인의 경우, 전입일자가 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있다고 판단됩니다. 보증금 74,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차 현황 및 보증금/차임 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 74,000,000원 (정여자 임차인)

4. 상권분석

* 대상 물건은 남강초등학교 인근에 위치하며, 주변은 주택가와 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 상대동 지역은 진주시 내에서 주거 기능이 중심이 되는 곳으로, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 생활 편의 기능에 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남강초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주거 환경: 주택가 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 '정여자'의 보증금 74,000,000원 인수: 이는 낙찰자의 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 건축물대장상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 현황은 '다가구주택'으로 다수의 가구가 거주 중인 것으로 파악됩니다. 이는 향후 건축법 관련 규제나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상'으로 기재된 다수의 임차인: 실제 임대차 관계, 보증금, 차임 등에 대한 철저한 조사가 필요하며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 자연경관지구, 역사문화환경보존지역 등: 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상대동에 위치한 다가구주택으로, 남강초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 약 10.7억원으로 높은 편이나, 4층 규모의 다가구주택으로서 잠재적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

가장 큰 특징은 '정여자' 임차인이 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 74,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 부분은 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인이자, 투자 결정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하며 임대관계가 미상으로 기재된 점도 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항 등도 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진주 지역 내에서 다가구주택 투자 기회.

* 남강초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 적절한 명도 및 임차 협상 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수해야 할 보증금 74,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 중심으로 검토해야 합니다.

* 감정가: 1,068,478,600원

* 인수 보증금: 74,000,000원

일반적인 경매 낙찰가율 및 본건의 입지, 물건 상태, 대항력 있는 임차인 존재 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 85% 수준으로 예상됩니다.

이를 바탕으로 한 예상 입찰가 범위는 대략 750,000,000원 ~ 910,000,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

다만, 이는 제시된 정보를 바탕으로 한 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성, 경쟁 입찰 현황, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 모두 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 '정여자'와의 협상 결과에 따라 낙찰가의 실질적인 가치가 크게 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.