나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31399 [1] 경상남도 산청군 단성면 길리 산144 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 소재 지리산청소년수련원 동측에 위치하며, 본건 주변은 임야, 야영장, 양계장 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

급경사지의 부정형 토지로 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 동측으로 노폭 약 4m내외의 현황 포장도로가 소재하며, 본건 서측으로 임도가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 보전관리지역(2017-01-12)(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

물건 비고

-육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31399 (1)

소재지: 경상남도 산청군 단성면 길리 산144

용도: 임야

감정가: 346,168,300원

토지면적: 93,559.00㎡ (약 28,308.6평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

경매 구분: 부동산임의경매

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 산청군 단성면 소재 지리산청소년수련원 동측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 임야, 야영장, 양계장 등이 혼재하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 현황 포장도로가 있으며, 서측으로는 임도가 소재합니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한구역, 배출시설 설치 제한 지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

2.2. 권리분석

본건은 토지만을 매각 대상으로 합니다.

말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 산청군산림조합의 근저당권(을9) 및 지상권(을10)입니다.

등기부채권 총액은 770,168,856원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 추가적인 인수 부담은 없습니다.

다만, 물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 등기부 요약 상 말소로 기재된 해당 지상권(산청군산림조합)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분은 반드시 사전에 명확한 확인이 필요합니다.

그 외 등기부 상 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 임야로서 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 거리가 있습니다.

주변에 야영장, 양계장 등이 위치하며, 농림지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

따라서 상업적 가치보다는 산림 자원 또는 자연 환경을 활용하는 측면에서의 가치를 고려해야 합니다.

2.4. 생활정보

본건은 지리산 인근의 자연 녹지 지역에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

편의시설, 상업시설 등은 단성면 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

분묘기지권: 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이 경우 추가적인 협의 또는 권리 행사로 인한 분쟁의 소지가 있습니다.

지상권 인수: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

맹지: 지적도상 맹지이므로, 현황 도로를 이용하더라도 도로 접근성에 대한 민원 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

토지이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 각종 가축사육 제한, 산지 관련 규제 등으로 인해 신축, 개발, 토지 형질 변경 등 활용에 매우 엄격한 제한이 따릅니다.

2.6. 종합 의견

본건은 경상남도 산청군 단성면의 넓은 임야 물건으로, 지리산권역의 수려한 자연 환경에 속해 있습니다.

토지 자체는 면적이 크지만, 지적도상 맹지이고 급경사지의 부정형 토지이며, 각종 토지이용 제한사항이 다수 존재합니다.

권리 관계에서는 임차인으로 인한 부담은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 분묘기지권의 잠재적 위험도 존재합니다.

2.7. 투자 포인트

넓은 면적의 임야를 감정가 대비 상대적으로 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

지리산권역의 청정 자연 환경을 활용한 산림 경영, 개인 임야 소유 등의 목적으로 접근할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 346,168,300원입니다.

임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성, 분묘기지권, 맹지, 엄격한 토지이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 결정해야 하며, 현장 조사를 통한 지상권 및 분묘 상태 확인, 법률 전문가와의 상담 후 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 보수적으로 검토하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.