나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23119 [1] 부산광역시 연제구 거제동 36-5 삼익퓨처타워아파트 5층101-502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 "이사벨중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선(교대역)이 소 재하는 등 전반적인 대중교통사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조 평스라브, 경사스라브지붕 지하3층 지상34층 건물내 제5층 제101-502호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지 및 인테리어 등 마감(추정), 창 호: 샷시창 등의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 주상복합 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로 및 남서측으로 소로에 각각 접하며, 단지내 주차장 시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권 목적인 토지의 표시 1:일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구(2014-02-26), 대 로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2021-12-24)(접합), 일반경관지구(저촉), 가 로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 상대보호 구역(2025-06-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도 보호지구)<철도안전법>. -대지권 목적인 토지의 표시 2:일반상업지역, 방화지구(2014-02-26), 대로3류(폭 25m~30m)( 접합), 일반경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m, 최고높이 110m)<건축법>, 상대보호구역(2025-06-09)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김말임)로부터 2026.08.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23119 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 36-5 삼익퓨처타워아파트 5층 101-502호

용도: 아파트

감정가: 318,000,000원

토지면적: 16.43㎡ (약 4.97평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 "이사벨중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 교대역이 소재하여 대중교통 여건이 대체로 양호합니다.

교대역은 부산 도시철도 1호선과 동해선 광역전철의 환승역으로, 부산의 주요 거점을 편리하게 이용할 수 있습니다.

아파트 단지 내 주차장 시설이 갖추어져 있으며, 북서측으로 대로, 남서측으로 소로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

현재 파악된 임차인은 두 명입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(채권양도, 전 임차인 김말임)

- 보증금: 350,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-01-29, 확정일자: 2021-02-01

- 대항력: 없음 (제출된 확약서 내용에 의거)

- 비고: 주택도시보증공사는 임차인 김말임으로부터 채권을 양도받았으며, 2026년 8월 11일 자로 제출된 확약서에 따라 매수인에게 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 등기부등본상 김말임의 주택임차권(을6)은 말소 예정입니다.

* 임차인: 황진숙

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-10-10

- 대항력: 있음

- 비고: 임차인 황진숙은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금이 0원이고 차임도 없으므로 매수인이 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 거제동 일대는 부산 도시철도 1호선 교대역과 부산대학교역을 중심으로 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있습니다.

특히 교대역 주변은 다수의 카페, 음식점, 편의시설이 밀집해 있어 역세권 상권이 발달해 있습니다.

또한, 부산대학교역 인근에는 '부리단길'이라 불리는 지역이 있으며, 이곳은 개성 있는 카페와 식당 등이 자리 잡아 젊은 층에게 인기를 얻고 있습니다.

주거용 아파트뿐만 아니라 상업 시설도 함께 있는 주상복합단지의 특성상, 주변 상권은 배후 주거 단지를 기반으로 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

아파트 단지 주변으로 학교(이사벨중학교 등) 및 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 좋습니다.

부산 도시철도 1호선 교대역(도보 약 2분) 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지는 지하 3층, 지상 34층 규모의 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조이며, 본건은 5층에 위치합니다.

아파트 내에는 급·배수, 위생, 승강기, 화재경보 및 소화전, 공동현관, 개별난방(도시가스) 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 현황에 대한 정보가 일부 상반된 부분이 있습니다. '임차인 현황' 표에는 주택도시보증공사(김말임)의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '주의사항'에는 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요할 수 있습니다.

황진숙 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 연제구의 교통 요지인 교대역 인근에 위치한 삼익퓨처타워아파트입니다.

우수한 대중교통 접근성과 주변 생활 편의시설은 큰 장점입니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 중요한 이점입니다.

다만, 권리분석 시 임차인 관련 정보의 초기 혼선이 있었던 점을 감안하여, 현장 조사 및 등기부 등본 재확인을 통해 최종적인 권리 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지 (부산 도시철도 1호선 교대역 도보 약 2분).

임차 보증금 인수 부담이 없는 권리 분석 결과.

아파트, 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 생활 편의성이 높은 지역.

주상복합으로 다양한 용도의 활용 가능성 (단, 본건은 아파트로 이용 중).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 318,000,000원을 기준으로 하되, 주변 실거래가 및 최근 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 삼익퓨처타워아파트 23평형(전용 59.94㎡)이 2026년 8월 17일에 2억 7,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 8월 9일에는 공급 111m²(전용 85m²)가 3억 9,000만원에 거래된 기록이 있습니다.

본 건은 전용면적 84.98㎡ (약 25.71평)으로, 해당 면적대의 실거래가 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금 총액이 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외한 순수 부동산 가치 및 향후 시세 상승 가능성 등을 복합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.