나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22262 [1] 경상남도 거제시 아주동 1020 대동다숲아파트2단지 203동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 아주동 소재 '옥포국가산업단지' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건 중 11층 1104호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 4면으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-05-21) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 임차권 등기(2024. 12. 31. 등기) 있음(임대차보증금 170,000,000원, 전입일 2022. 12. 23., 확정일자 2022. 11. 18.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 주택임차권등기도 말소되지 아니하고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22262 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 1020 대동다숲아파트2단지 203동 11층1104호

용도: 아파트

감정가: 177,000,000원

토지면적: 54.04㎡ (약 16.35평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.68평) (아파트 공급면적, 전용면적 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

해당 물건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 대동다숲아파트 2단지 내에 소재합니다.

단지는 '옥포국가산업단지' 서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 총 15층 중 11층에 위치해 있습니다.

대지권의 목적인 토지는 대체로 정방형의 완경사지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지의 4면이 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 29일 접수된 창원지방법원 통영지원 가압류(채권자: 김주연, 금액: 120,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

가장 중요한 인수 대상 권리는 을구 순위 9번 주택임차권입니다.

해당 임차권은 2024년 12월 31일 등기되었으며, 임차인 김대영 씨의 보증금은 170,000,000원입니다.

김대영 임차인은 2022년 12월 23일 전입 신고를 하였고, 2022년 11월 18일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하며, 주택임차권등기 자체도 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

이 외 등기부등본상 소유권이전, 신탁말소, 임의경매, 다수의 가압류 및 강제경매 등이 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 376,641,556원입니다.

4. 상권분석

물건지 인근에는 '옥포국가산업단지'가 위치하여 산업단지 종사자들의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권은 갖추고 있습니다.

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 물건지 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

해당 아파트는 아주초등학교, 거제여자상업고등학교 등 교육 시설과 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지 인근에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

옥포국가산업단지와 인접해 있어 직주근접 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김대영 씨의 존재 및 보증금 인수 여부입니다.

을구 순위 9번의 주택임차권(보증금 170,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 부족액 또한 매수인이 부담해야 합니다.

따라서, 실제 낙찰가 외에 추가적으로 170,000,000원(최소)의 보증금 부담이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동에 위치한 대동다숲아파트 2단지 내 아파트로, 강제경매로 진행 중입니다.

산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 기대되며, 주변 생활 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원과 주택임차권등기 자체를 매수인이 인수해야 한다는 것입니다.

이로 인해 실제 취득하는 데는 상당한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이므로, 임차인 인수 부담 외의 권리 관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

대동다숲 아파트는 지역 내 인지도가 있는 브랜드 아파트 단지입니다.

옥포국가산업단지와 인접하여 직주근접을 원하는 실수요자의 관심이 있을 수 있습니다.

말소기준권리 이후의 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서, 권리 관계가 복잡하지 않습니다.

임차인 인수 보증금(170,000,000원)을 제외한 잔여 매수 가치를 시장 시세와 비교하여 투자 판단이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(170,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

감정가 177,000,000원에서 임차인 보증금을 제외하면 7,000,000원만이 잔여 가치로 남습니다.

따라서, 실제 입찰가는 해당 아파트의 현재 시장 가치, 소유주 입장에서의 실질적인 투자 가능 금액, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 170,000,000원의 보증금 인수액을 감안한 후 신중하게 결정해야 합니다.

추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 적정 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.