나이스옥션 법원경매 부산 2025타경4847 [1] 부산광역시 금정구 청룡동 315 로얄팰리스 103동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 '부산은애학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 다소 원거리에 도시철도1호선 '범어사역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제1층 제101호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 인조석마감 및 몰탈위페인팅마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 평가대상은 1층이나 ‘별첨’ 사진용지와 같이 1층은 주차장이며, 위치는 2층과 유사하고 테라스 등 마당으로 이용할 수 있는 서비스면적이 있는 것으로 조사되니 경매입찰 및 진행시 내부 확인하시기 바람.

물건 비고

평가대상은 1층이나 1층은 주차장이며, 위치는 2층과 유사하고 테라스 등 마당으로 이용할 수 있는 서비스면적이 있는 것으로 조사되니 확인 요망(2025.12.22.자 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호

부산지방법원 2025타경4847 (1)

1.1. 2. 소재지

부산광역시 금정구 청룡동 315 로얄팰리스 103동 1층101호

1.1. 3. 건물명, 동/호

로얄팰리스 103동 1층 101호

1.1. 4. 용도

아파트

1.1. 5. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 6. 채권자

박OO

1.1. 7. 감정가

511,000,000원

1.2. 면적 정보

1.2. 1. 토지 면적

67. 60㎡ (약 20.45평)

1.2. 2. 건물 면적

133. 10㎡ (약 40.26평) - 공급면적 (분양면적)

전용면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 3. 토지/건물 제시외 면적

토지: 0.00㎡, 건물: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 건물 상세 정보

1.4. 1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 제1층

1.4. 2. 건축 연면적

총괄표제부상 건물 전체 연면적: 17,764.151㎡

건축물대장 표제부상 103동 연면적: 5,763.7516㎡

1.4. 3. 사용승인일

2006년 03월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 입지 요약

평가 대상 물건은 부산광역시 금정구 청룡동 소재 '부산은애학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 학교 및 교육시설

* 부산은애학교가 인근에 위치합니다.

* 금정중학교, 부산과학기술대학교 등도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

2.1. 3. 주거 및 상업 시설 분포

아파트 단지와 더불어 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설도 다수 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

2.2. 1. 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 아파트 단지 내 진출입로 및 주차장 시설이 정비되어 있습니다.

2.2. 2. 대중교통 (버스, 지하철)

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도시철도 1호선 '범어사역'이 다소 원거리에 위치하고 있으나, 버스 환승 등을 통해 이용 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

2.3. 1. 지역 지구

자연녹지지역, 제2종일반주거지역

2.3. 2. 기타 제한사항

도로, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 13번 주택임차권(박미리)보다 늦은 2025년 12월 04일 접수된 강제경매 개시결정 등기 (박미리, 채권액 426,875,614원)가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1. 임차인 정보 (박 )

박미리

3.2. 2. 임차권 상세 (보증금, 전입/확정일, 대항력, 인수 여부)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 31일

* 확정일자: 2022년 11월 01일

* 배당신고일자: 2024년 11월 07일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매각으로 인해 말소되지 않는 선순위 임차권으로, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (을구 13번 등기, 말소: 인수)

3.3. 기타 권리관계

소유권보존, 소유권이전 등기가 있으며, 상기 임차권 및 강제경매 개시결정 외 다른 부담은 등기부상 확인되지 않습니다.

3.4. 등기부채권 총액

400,000,000원 (주택임차권 금액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건지 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리합니다. 아파트 단지 위주 환경으로, 대규모 상업시설은 대중교통 이용 시 접근이 가능합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

주거지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 역세권과의 연계성이 일부 있어 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 1층의 특이사항(주차장 용도)은 상가로서의 활용 가치를 제한할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.1. 1. 쇼핑 및 마트

인근의 근린생활시설 내 상점들을 이용할 수 있으며, 차량 이용 시 더 큰 규모의 마트나 쇼핑몰 이용이 가능합니다.

5.1. 2. 병원 및 의료시설

반경 내 병원 및 의원급 의료기관이 위치하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.1. 3. 문화 및 여가 시설

지역 커뮤니티 시설 및 소규모 공원 등이 인근에 분포할 것으로 예상되며, 대규모 문화시설은 대중교통 이용이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 1층 특이사항 (주차장, 서비스 면적)

평가 대상 물건은 1층이나, 해당 층이 주차장으로 이용되고 있어 일반적인 아파트 1층과 다릅니다. 위치는 2층과 유사하며, 테라스 등 마당으로 이용 가능한 서비스 면적이 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 일반적인 거주 환경과 다를 수 있으며, 경매 입찰 및 진행 시 내부 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 선순위 임차보증금 인수

4억 원의 선순위 임차보증금이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 지역 분석 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 가치 상승을 위해서는 주변 개발 계획 등을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구에 위치한 로얄팰리스 아파트 103동 1층 101호로, 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 1층에 해당합니다. 감정가는 5억 1,100만 원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 67.60㎡(약 20.45평)와 133.10㎡(약 40.26평)입니다.

입지적으로는 부산은애학교 인근으로 주거 지역에 해당하며, 교통은 버스 이용이 편리하고 지하철역은 다소 원거리에 있습니다.

가장 큰 특징은 1층임에도 불구하고 주차장으로 이용되며, 2층과 유사한 위치에 테라스 등 서비스 면적이 존재할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 일반적인 아파트와 다른 활용도를 제공할 수 있으나, 내부 확인이 필수적입니다.

권리관계상으로는 4억 원의 선순위 임차보증금이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

전반적으로 1층 특이사항 및 선순위 임차보증금 부담을 신중하게 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 1층 특이사항 활용 가능성: 주차장 용도의 1층이 서비스 면적과 결합될 경우, 특별한 주거 공간이나 상업적 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하며 주변에 주거 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 환경이 안정적입니다.

* 상대적으로 저평가 가능성: 선순위 임차보증금 인수 부담으로 인해 경매 과정에서 일반 물건보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 4억 원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 특성상, 예상 입찰가는 해당 인수 보증금을 제외한 부동산의 순수 가치를 기준으로 산정합니다.

감정가는 511,000,000원이지만, 400,000,000원의 인수 보증금을 고려할 때, 본 물건의 순수 가치(equity)는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 초과하는 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금 400,000,000원을 제외한 부동산 가치를 기준으로 산정되며, 현 시세 및 투자 목표 수익률을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

* 산정 기준: (감정가 - 인수 보증금) = 511,000,000원 - 400,000,000원 = 111,000,000원 (순수 자산 가치 기준)

* 예상 입찰가 범위: 111,000,000원 ~ 150,000,000원

(주의: 본 입찰가 범위는 매수인의 총 지출 금액이 아니라, 경매 법원에 납부하는 금액입니다. 여기에 400,000,000원의 임차보증금 인수 금액이 추가되므로, 총 실질 투자 비용은 예상 입찰가 + 400,000,000원이 됩니다. 실제 입찰 시에는 주변 시세, 물건의 현황, 희망 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.