나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23202 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 14층비-1410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 '서면역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1·2호선 '서면역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층건 내 제14층 제비-1410호 (현칭: 제102동 제14층 제1410호)로서, 외 벽: 대리석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 16m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

본건 현칭은 '102동 1410호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23202 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 14층 비-1410호

물건종별: 오피스텔

감정가격: 171,000,000원

토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

건물면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

매각물건: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

물건 명칭: 102동 1410호

1.1. 건물 정보

건물명: 대동레미안센트럴시티

신주소: 부산광역시 부산진구 부전로 108 (부전동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

건물층수: 지하 3층, 지상 19층

건축물 용도: 공동주택 (오피스텔로 이용 중)

사용승인일: 2019년 04월 05일

건물 전체 면적: 23,632.77㎡

대지 면적: 1,994.20㎡

세대수: 총 160세대

내진설계: 적용 (7등급 0.173g)

1.2. 면적 및 평수

구분 건물의 토지 지분: 4.8648㎡ (약 1.47평)

구분 건물의 전용 면적: 29.6274㎡ (약 8.96평)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, 지하철 1호선 및 2호선 '서면역' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 '서면역'이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

서측으로는 약 16m, 북측으로는 약 6m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.1. 주변 시설

* 지하철 1, 2호선 서면역 (도보 약 5분 이내)

* 다수의 시내버스 노선

* 부산진구청, 부산진경찰서 등 공공기관

* 롯데백화점, NC백화점, 젊음의 거리 등 상업 시설

* 부산 시민공원 (인접)

* 금융기관, 병원, 각종 상업 및 업무시설 밀집 지역

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 85m, 최고 높이 120m)

* 상대보호구역

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 감정평가서 요약 및 등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

(모든 임차인의 권리가 말소되거나 배당받아 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을2, 2019.10.08 접수)

이후 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (근저당, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 전준협 (채권양도)

보증금: 60,000,000원

차임: 200,000원

전입/확정일자: 2022년 12월 09일

배당신고일자: 2024년 12월 18일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1, 2019.04.24)

* 근저당 (을2, 2019.10.08, 우리은행, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑2, 2024.12.02, 부산진구) - 말소

* 압류 (갑3, 2025.03.14, 부산진세무서장) - 말소

* 강제경매 (갑4, 2025.12.04, 주택도시보증공사, 60,000,000원) - 말소

3.3. 총 권리금액

등기부채권 총액: 156,000,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 부전동은 서면역을 중심으로 부산 최대의 상업 및 업무 중심지 중 하나입니다.

풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 오피스텔, 상가, 주거시설 등이 밀집하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

특히 본건이 위치한 대동레미안센트럴시티는 역세권 오피스텔로서, 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다.

주변에 백화점, 쇼핑몰, 병원, 금융기관 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접성이 우수한 지역입니다.

5. 생활정보

* 편리한 교통: 서면역을 중심으로 부산 시내 어디든 접근이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 문화시설 등이 밀집해 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 부산 시민공원이 인접해 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 교육 환경: 주변에 초·중·고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합적인 지역 특성: 오피스텔, 주택, 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 지역의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 상 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 내부 사정에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 임차인 정보는 확인됨)

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부전동 소재 대동레미안센트럴시티 오피스텔은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치하고 있어 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

철근콘크리트 구조의 현대적인 건물이며, 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 편의시설이 풍부합니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

비록 감정가는 1억 7,100만원이지만, 현재 시세를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 역세권 입지: 서면역 도보권으로 높은 임대 수요 확보 가능

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑, 문화, 여가 활동 편리

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음

* 부산 시민공원 인접: 쾌적한 주거 환경 및 자산 가치 상승 기대

* 합리적인 감정가: 현재 시세 대비 저평가 가능성 존재

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 부산진구 부전동, 서면역 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 호가를 분석한 결과, 전용면적 29㎡~30㎡ 내외의 오피스텔은 대략 1억 8,000만원에서 2억 1,000만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 1억 7,100만원으로, 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 낙찰가 산정 시 이러한 부담은 없습니다.

경쟁률, 현장 조사 결과, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가보다 높은 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 8,500만원 ~ 1억 9,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.