나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23121 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층비-506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서"남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔,아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철 1,2호선(서면역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상19층 건내 제5층 제비-506호로서, 외벽:몰탈위페인팅, 화강석붙임 등. 창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형에 유사한 토지로, "오피스텔 ,아파트 및 근린생활시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 "부전로"에 접하며, 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(기준높이 85m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024.06.12)(최고높이 120m), 상대보호구역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경23121 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층비-506호 (신주소: 부산광역시 부산진구 부전로 108)

용도: 오피스텔

감정가: 157,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 1.건물 정보

건축물대장상 주용도: 공동주택 (집합건물 표제부 기준)

실제 이용 용도: 오피스텔 (건물 이용 상태 참고)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층 / 지상 19층 건물 내 제5층 제비-506호

사용승인일: 2019년 04월 05일

총 호실 수: 160호실

1.1. 2.면적 정보

토지면적: 4.62㎡ (약 1.4평)

토지지분: 4.6193㎡ (약 1.4평)

건물면적: 28.13㎡ (약 8.5평)

건물지분: 28.1317㎡ (약 8.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "부산진경찰서" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 도심의 활발한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2.교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 및 2호선 환승역인 서면역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 3.건물 구조 및 도로 상태

철근콘크리트 구조의 지상 19층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 화강석 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창입니다.

본건은 서측으로 "부전로"에 접하며, 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 원활합니다.

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 5.혐오시설 유무

주변 지역에 대해 혐오시설(유해 시설, 대규모 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 본건은 일반적인 도심 환경을 구성하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 요약

본 경매 물건은 부산지방법원의 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2019년 10월 8일에 접수된 우리은행의 근저당권 (금액: 91,200,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 조은정 (채권양도)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 02월 15일

* 확정일자: 2022년 01월 21일

* 배당신고일자: 2024년 04월 15일

* 대항력: 없음

조은정 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 3.등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 141,200,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본건이 위치한 부전동 지역은 서면역을 중심으로 한 부산의 핵심 상업 및 업무 지구입니다.

오피스텔, 상가, 아파트 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.4. 2.경쟁 환경

서면역세권이라는 입지적 장점 덕분에 오피스텔 및 상가에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 유사한 규모의 오피스텔 및 상가 건물들이 다수 존재하므로 경쟁 또한 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

서면역 인근은 부산 최대 번화가 중 하나로, 롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 로드샵, 레스토랑, 카페, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.주거 환경

오피스텔과 아파트가 혼재된 지역으로, 직장인 및 1~2인 가구의 주거 선호도가 높은 지역입니다.

주변에 공원이나 녹지 공간은 상대적으로 적을 수 있으나, 도심 생활에 필요한 모든 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.5. 3.교육 환경

인근에 상대보호구역으로 지정된 교육 시설들이 위치해 있으나, 주거 및 상업 중심 지역 특성상 학군이 특출나게 좋다고 보기는 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.미확인 사항

* 임대관계: 공부상 임대관계는 미상으로 되어 있으나, 등기부상 임차인 정보는 확인되었습니다. (대항력 없음)

* 미납 관리비: 경매 물건 특성상, 낙찰 후 미납 관리비의 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다. (일반적으로 공용부분은 승계, 전유부분은 미승계)

* 하자 및 수리 필요성: 건물 노후화 정도 및 내부 상태에 따른 수리 필요 여부를 현장 조사 시 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 2.도시계획상 제한

건축물에 대한 높이 제한 등 도시계획상의 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역에 초역세권으로 위치한 오피스텔입니다.

풍부한 유동인구와 함께 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이며, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

다만, 대항력 없는 임차인이 존재하나 배당 절차에 따라 보증금 처리가 진행되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

감정가는 1억 5천 7백만원으로, 현재 시장 상황과 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 대표 상권인 서면역 바로 앞에 위치하여 높은 임대 수익 및 시세 상승 가능성 보유.

* 우수한 접근성: 지하철 1, 2호선 서면역 이용이 매우 편리하며, 시내외 버스 노선 또한 풍부.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔, 상가, 주거 시설이 밀집된 지역으로 지속적인 임대 수요 기대.

* 권리상 안전: 모든 권리관계가 말소되는 물건으로, 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능.

1.9. 예상 입찰가

현재 파악된 유사 면적(28㎡ 내외)의 대동레미안센트럴시티 오피스텔 매매 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 수준입니다.

최근 실거래가 기준으로 보면 1억 5천만원에서 1억 6천만원 선에서 거래가 이루어지고 있습니다.

감정가 1억 5천 7백만원은 시장 시세 범위 내에 있습니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90~95% 수준, 즉 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가 변동 추이를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.