나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23147 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 109-9 양정센텀 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양정초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '양정센텀' 제6층 제604호로서, 인근은 아파트 ,각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '부산도시철도 1호선 양정역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일: 2015.02.12.) 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 용도는 '공동주택(아파트)'이나, 이용상황 등은 경매 진행 및 응찰시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 8필지 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25m 내외, 북서측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 3.5m(계단도로)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~8): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 부산지방법원 2025타경23147 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 109-9 (신주소: 부산광역시 부산진구 연수로 57) 양정센텀 6층 604호

용도: 아파트

감정가: 364,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (SBI저축은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

건물면적: 129.45㎡ (약 39.12평) - 전용면적 기준

토지지분: 16.71㎡ (약 5.05평)

건물지분: 129.45㎡ (약 39.12평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제604호

사용승인일: 2015년 02월 12일

층수: 총 15층 중 6층

1.4. 토지 정보

건축물대장상 토지 이용: 근린생활시설, 공동주택(아파트) 건부지

건축물대장상 형상: 인접 필지 대비 등고평탄하게 조성된 8필지 일단의 세장형 토지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, '양정초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있습니다.

부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 남측으로는 노폭 약 25m 내외의 포장도로, 북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

또한, 북동측으로는 노폭 약 3.5m의 계단도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 현황

해당 토지는 8필지가 일단으로 구성되어 있으며, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 시 높이 제한(기준 높이 100m, 최고 높이 140m)을 받을 수 있습니다.

2.6. 주변 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리들이 등기되어 있습니다.

* 소유권 보존 (갑1)

* 소유권 이전 (갑12, 김보현)

* 소유권 이전 (갑14, 최준기, 매매)

* 근저당권 (을12, 에스비아이저축은행, 채권최고액 333,600,000원, 말소기준권리)

* 가압류 (갑15, 우리금융캐피탈, 28,615,747원)

* 가압류 (갑16, 제이비우리캐피탈, 8,730,564원)

* 임의경매개시결정 (갑17, 에스비아이저축은행, 297,897,402원)

3.2. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 08월 25일에 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(을12)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

이는 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등기 일체에 해당합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 별도 등기 없음)

3.5. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 상세한 임대차 관계는 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있으며, 단지 인근에도 각종 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 상권 특징

아파트 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

또한, 양정역 인근에 위치하여 유동인구 및 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 양정초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 의료, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 기타 생활 인프라

양정역을 중심으로 한 교통망과 주변 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 전반적인 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

해당 지역은 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 건축물의 신축 또는 증축 시 법적 제한 사항을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대관계가 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

상세한 임대차 현황 및 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건물의 관리 상태, 하자 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

부동산 임의경매 물건이므로, 경매 절차 진행 및 관련 법규를 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 아파트로, 양정역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 학군 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리 분석은 비교적 명확한 편입니다.

다만, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 해당 부분에 대한 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 부산도시철도 1호선 양정역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역 및 풍부한 근린생활시설로 생활 인프라 우수.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 안전한 투자가 가능.

* 향후 시세 상승 잠재력: 부산의 주요 도심 지역으로 꾸준한 수요 예상.

9. 예상 입찰가 산정 참고사항

예상 입찰가는 제공된 감정가(364,000,000원)를 기준으로, 인수 보증금을 제외한 권리 인수 여부, 물건의 현황, 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 실제 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 입찰가는 반드시 개별적인 심층 조사와 전문가 상담을 통해 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.