나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22296 [1] 경상남도 거제시 능포동 619-1 센텀빌딩 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동에 소재하는 '옥수시장'의 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도로를 기준으로 전면부에 근린생활시설, 위락시설 및 숙박시설 등이, 후면부에 공동주택 및 단독주택 등이 형성되어 있는 노선 상가지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 1층 102호로서, 외벽: 타일 붙임 마감, 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 인테리어 마감, 창호: 알루미늄 및 PVC 창호임.

이용상태

집합건축물대장상의 용도는 '제1종근린생활시설(사무소)'이나 기준시점 현재 '제1종근린생활 시설(미용원)'으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 천장형 에어컨, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남동측으로 왕복 4차로 도로 소재하고 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로(일방통 행) 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8미터 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본 건 내부에 화장실, 주방, 방(마사지실) 등을 추가로 설치하여 '집합건축물대장 건축물현 황도' 상의 구조와 현황이 일부 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 내부에 화장실, 주방, 방(마사지실) 등이 추가 설치된 것으로 조사됨. 이에 따라 ‘집합건축물대장 건축물현황도’상의 구조와 현황이 일부 상이한 점 참고 바람(후첨 ‘사 진용지’, ‘건축물현황도’ 등 참조). 2) 본 건 외부에 후첨 ‘호별배치도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 1개 동이 소재하여 개략적 실측 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함. 3) 본 건이 소재하는 일대의 토지 경사(남동하향) 및 고저 차로 인하여, 북서측 소재 도로 기준 시 지하층으로 노출되는 점 참고 바람.

물건 비고

- 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22296 (1)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 619-1 센텀빌딩 1층 102호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 현황 미용원)

감정가: 409,468,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (등기부상 정보)

1.2. 면적

토지 면적: 33.80㎡ (약 10.23평)

토지 지분: 33.80㎡ (약 10.23평)

건물 면적: 191.48㎡ (약 57.92평)

건물 지분: 191.48㎡ (약 57.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 7.80㎡ (매각 포함)

1.3. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 1층 102호

건물 현황: 외벽 타일 붙임, 내벽 벽지/타일/인테리어 마감, 창호 알루미늄 및 PVC

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 능포동 '옥수시장' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 도로를 기준으로 전면부에 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이, 후면부에는 공동주택 및 단독주택 등이 형성된 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본 건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 건 남동측으로는 왕복 4차로 도로가, 북서측으로는 노폭 약 5미터 내외의 일방통행 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

토지 형상: 남동측 하향 경사지세 내의 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 소로3류(폭 8미터 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

토지 경사: 건물 소재지 일대 토지는 경사(남동하향) 및 고저 차가 있어, 북서측 도로 기준 시 지하층으로 노출될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 7월 23일 접수된 경남은행의 근저당권(을17)입니다.

본 경매 신청 또한 경남은행의 임의경매(갑19)로 진행되었습니다.

3.2. 권리 내역

* 소유권 보존 (갑1): 2010-02-11, 송정일

* 소유권 이전 (갑2): 2014-02-25, 김성진

* 소유권 이전 (갑3): 2018-04-27, 박현순

* 근저당권 (을17): 2019-07-23, 경남은행, 330,000,000원 (말소기준)

* 가압류 (갑16): 2023-04-28, 경남신용보증재단, 33,997,324원 (매각으로 소멸 예상)

* 임의경매 (갑19): 2025-12-03, 경남은행, 286,053,129원 (본 경매)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등 현황 조사가 반드시 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으니 각별한 주의가 요구됩니다.

3.5. 등기부 채권 총액

363,997,324원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

건축물 현황: 집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(사무소)'이나, 기준시점 현재 '제1종근린생활시설(미용원)'으로 이용 중입니다.

주변 상권: 노선 상가지대로 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 배후수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 건물 특징

본 건은 총 13층 건물 중 1층 102호에 해당하며, 승강기가 갖춰져 있습니다.

내부에는 화장실, 주방, 방(마사지실) 등이 추가로 설치되어 있어 집합건축물대장 상의 구조와 현황이 일부 상이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

주변에 옥수시장 등 상업시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

주위에는 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있으며, 상업지역의 특성을 가지고 있습니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

내부에 화장실, 주방, 방(마사지실) 등이 추가 설치되어 있어 건축물현황도와 실제 현황이 일부 상이합니다. 이는 향후 건축 관련 문제 발생 시 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않아, 인수될 수 있는 권리가 있는지 여부 파악이 중요합니다. 명도 및 임차인 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 별도의 제시외 건물(7.80㎡)이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 별도의 관리나 철거, 원상복구 등이 필요할 수 있는 사항입니다.

6.4. 토지 경사

건물이 위치한 토지의 경사로 인해 북서측 도로 기준으로 지하층으로 노출될 수 있는 점은 물리적인 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과 등에 따라 본 건의 매각 가격이나 인수되는 권리에 영향을 받을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 능포동에 위치한 센텀빌딩 내 근린상가로, 상업지역 내 입지라는 장점이 있습니다. 현재 미용원으로 이용 중이라는 점은 바로 영업을 시작할 수 있다는 긍정적 요소입니다.

그러나 공부와의 차이, 임대 관계 미상, 제시외 건물 포함, 토지 경사 등의 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 현장 답사와 권리 분석이 필수적입니다. 특히 임차인 관련 사항은 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상업지역 내 위치: 상업시설 운영 및 투자 가치가 있는 입지입니다.

* 즉시 수익 창출 가능성: 현재 미용원으로 이용 중이며, 업종 전환 시에도 유리한 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계를 명확히 할 수 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 감정가 대비 경쟁력 있는 낙찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 낙찰 가능한 가격을 의미하며, 이는 다음과 같은 추가적인 분석을 통해 결정됩니다.

* 감정가: 409,468,000원

* 임차인 보증금: 인수 보증금 합계 0원 (단, 임대관계 미상으로 인한 불확실성 존재)

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석

* 현장 답사를 통한 건물 상태, 임대 가능성, 주변 상권 활성화 정도 등 종합적인 가치 평가

* 경쟁 물건 및 입찰 참여자 수 예측

따라서, 본 물건에 대한 상세한 권리 분석, 현장 답사, 그리고 최신 시장 동향 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.