나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22155 [1] 경상남도 거제시 옥포동 874-11 이편한세상옥포아파트1단지 102동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재‘국산초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하면 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 102동 16층 1604호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 남측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(국산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>. 일련번호(2):제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22155 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 874-11 이편한세상옥포아파트1단지 102동 16층1604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 251,000,000원

* 토지 면적: 48.05㎡ (약 14.5평)

* 건물 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 16층 1604호

* 준공년월: 2016년 08월 31일

* 단지 정보: 이편한세상옥포아파트1단지, 총 557세대

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 옥포동에 위치하며, ‘국산초등학교’ 북동측 인근입니다.

* 주위 환경: 공동주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 단지 남측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(국산초등학교병설유치원), 정비구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2017년 3월 8일 접수된 경남은행의 근저당권(226,600,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 이말순 (2017-03-02)

* 근저당: 경남은행 (2017-03-08, 226,600,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 박연주 외 1명 (2025-11-24, 상속)

* 임의경매개시결정: 경남은행 (2025-11-28, 114,830,754원) - 본 경매 사건

* 압류: 남구(부산광역시), 거제시 (2026-04-08, 2026-05-29)

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 임차인으로 인한 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 생활 편의 시설: 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

* 주요 시설 근접성: 국산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 일반적인 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 교육: 국산초등학교 및 병설유치원이 인근에 있어 통학이 편리합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 단지 규모: 이편한세상옥포아파트1단지는 총 557세대로 구성된 대규모 단지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본 물건은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시계획에 따른 재개발 또는 정비 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 이에 따른 추가 부담이나 사업 진행 지연 등의 가능성을 고려해야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여 정확한 건물 상태를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 내부 확인이 필수적이며, 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이라는 점은, 현재 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 토지이용계획 확인 필요: 다양한 도로계획 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 건축행위 등 추가적인 제한사항이 있는지 도시계획과 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 이편한세상옥포아파트1단지 내 아파트로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 국산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준 권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시계획의 영향을 받을 수 있으며, 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 정비구역 지정으로 인한 잠재적 가치 상승 기대: 재개발 또는 도시 정비 사업 진행 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 양호한 교육 환경: 국산초등학교 인접으로 자녀가 있는 세대에게 매력적인 요소입니다.

* 안정적인 단지 규모: 557세대의 대규모 단지로, 기본적인 커뮤니티 시설 및 관리 수준을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간결합니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 251,000,000원

* 본 물건은 내부 상태 미확인, 정비구역 지정으로 인한 불확실성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통한 내부 상태 확인 후 최종 결정이 필요합니다.

* 현재로서는 감정가 수준 또는 소폭 할인을 적용한 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.