나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23146 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층비-1801호 오피스텔 경매

부산광역시 부산진구 부전로 108 대동레미안센트럴시티, 18층비-1801호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경23146(부산지방법원 경매9계HUG). 감정가 161,000,000원, 최저가 112,700,000원. 매각기일은 2026-10-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 23146 [1]
소재지	부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층비-1801호
도로명주소	부산광역시 부산진구 부전로 108 대동레미안센트럴시티, 18층비-1801호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.12
관할법원	부산지방법원 경매9계HUG (051)590-1816(구내:1816))
이용제한	일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 방화지구, (저촉)상대보호구역

부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 18층비-1801호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.59㎡ (1.39평)
건물면적	27.93㎡ (8.45평)

금액

감정가	161,000,000원
최저가	112,700,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	11,270,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.07	161,000,000원	유찰
2차	2026.10.12	112,700,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 &quot;부산진경찰서&quot; 남동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티 (현칭: 102동) 18층 비-1801호로서, 부근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통사정은 양호함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상19층 건내 18층 비-1801호로서 -외 벽: 치장석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 -내 벽: 벽지마감 -창 호: 샷시창 구조임.
이용상태: 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.
설비내역: 위생설비, 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 기계식 주차타워설비, 공동현관문설비, 도시가스설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 토지로서, 업무시설(주거용 오피스텔) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 서측으로 중로 및 북측으로 소로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이: 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이: 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

본건 현칭은 '102동 1801호'이며, 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경23146 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51, 대동레미안센트럴시티 18층 비-1801호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용 오피스텔)

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

건물면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

전용면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

공급면적: 약 37.94㎡ (건물면적 27.93㎡ / 약 8.45평, 일반적인 오피스텔 공급면적은 전용면적 + 공용면적의 합계로, 정확한 공급면적은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "부산진경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 19층 건물 중 18층 비-1801호입니다. 외벽은 치장석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 현재 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생, 급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차타워, 공동현관문, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 및 도로

토지는 인접지와 등고평탄한 가장형에 유사한 형태로, 업무시설(주거용 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 중로, 북측으로 소로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이: 85m, 최고높이: 120m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 10월 8일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다.

3.2. 말소되는 권리

경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을2: 근저당권 (우리은행)

* 을4: 주택임차권 (최지원)

* 갑2: 압류 (부산진구)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사)

* 갑4: 압류 (부산진세무서장)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 최 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 230,000원

* 전입일자: 2021년 02월 24일

* 확정일자: 2021년 01월 28일

* 배당신고일자: 2024년 07월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 배당 순위에 따라 보증금 회수 여부가 결정됩니다. 본 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019.04.24)

* 근저당권: 우리은행 (2019.10.08, 말소기준권리)

* 주택임차권: 최지원 (2024.07.19, 말소)

* 압류: 부산진구 (2024.07.19, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.01, 말소)

* 압류: 부산진세무서장 (2026.03.27, 말소)

* 등기부채권 총액: 151,800,000원

4. 상권분석

4.1. 서면역 중심 복합상권

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 최대 도심이자 핵심 상권인 서면과 인접해 있습니다. 서면역은 부산 도시철도 1, 2호선 환승역으로 일일 유동인구가 20만 명 이상에 달하는 초대형 역세권 상권입니다. 롯데백화점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 유통시설과 지하상가, 먹자골목, 금융기관, 학원, 병원 등이 밀집해 있어 소비와 업무, 문화 기능을 아우르는 복합상권을 형성하고 있습니다. 특히 20~30대 젊은층의 유입이 많아 트렌디한 업종이 발달하는 특징을 보입니다.

4.2. 배후수요 및 입지적 강점

주변에 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 탄탄한 배후수요를 확보하고 있습니다. 또한, 서면역을 중심으로 한 뛰어난 교통 접근성은 지역 내외의 방문객 유입을 용이하게 하여 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

서면역(1, 2호선) 이용이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 인근에 롯데백화점, 쥬디스태화, 서면시장, 대형마트, 병원, 은행, 영화관 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건은 '상대보호구역'으로 지정되어 있으나, 인근 초등학교와의 거리가 다소 있어 직접적인 교육 환경의 영향은 제한적일 수 있습니다. (참고: '부전동 큐브'의 경우 가까운 초등학교가 없다고 언급됨, '서면데시앙스튜디오'는 부산진초, 부전초 등이 가까움)

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 혐오 공장 등)에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 도시 지역이므로 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무 총액과 다른 담보물의 현황 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

6.3. 오피스텔 시장 변동성

오피스텔 시장은 금리 변동, 정부 정책, 지역 수급 상황 등에 따라 시세 변동성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 대동레미안센트럴시티 오피스텔로, 탁월한 교통 요건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 본 건의 감정가 대비 시세는 유사한 수준이거나 다소 높은 경향을 보입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 명도 및 공동담보 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 상권의 지속적인 활성화와 서면역 역세권의 가치를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산 최대 도심 상권인 서면역 초역세권 입지.

* 풍부한 생활 인프라(쇼핑, 문화, 금융, 의료 등) 접근성 우수.

* 탄탄한 배후수요 및 지속적인 유동인구 확보.

* 경매 절차상 인수되는 권리 없어 명확한 권리 관계.

* 오피스텔 및 주거용 부동산으로서의 안정적인 가치 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

동일 건물인 '대동레미안센트럴시티' 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 정보는 다양하게 확인됩니다.

* '대동레미안센트럴시티' (부산광역시 부산진구 부전동)는 총 160세대 규모의 오피스텔로, 전용면적 기준 약 20~30평대(약 60~90㎡)의 다양한 면적으로 구성되어 있습니다.

* 유사 면적 오피스텔의 최근 시세는 전용 27.93㎡ (약 8.45평) 기준, 약 9천만 원 ~ 1억 1천만 원 내외에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. (2025년 7월 기준, '부전동 큐브' 오피스텔 유사 면적 시세 참고)

* 본건의 감정가는 1억 6천 1백만 원으로, 최근 실거래가 시세보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 일반적인 경매 낙찰률(감정가 대비 70~90%)을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가의 70~80% 수준 → 약 1억 1,270만 원 ~ 1억 2,880만 원

* 적극적인 접근 (시세 반영): 최근 실거래가 수준 고려 → 약 9,000만 원 ~ 1억 1,000만 원

최근 시세가 감정가보다 낮은 점을 감안하여, 입찰자는 시세 수준을 면밀히 분석하고 경쟁 입찰자의 성향을 파악하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 9,500만 원 ~ 1억 1,500만 원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

9.3. 주의사항

* 본 예상 입찰가는 현재 시점의 시세와 일반적인 경매 동향을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 수, 감정가 대비 경쟁률, 현장 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 취득 후 명도 비용, 세금, 수리비 등 추가 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 임차인 명도 관련 사항을 반드시 확인하고, 협의 또는 법적 절차에 소요되는 시간과 비용을 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건으로서 해당 채무의 다른 담보물 현황도 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.1. 물건 기본정보