나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23188 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 396-4 미소드리움부곡1차 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동행정복지센터 남서측 인근에 위치 하는 미소두리움1차 2층 201호로서 부근은 공동주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린 생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 온천장역 이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물내 2층 201호로서 외부 : 스톤코트 및 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재발신기설비, 스플링클러, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대내 자루형의 토지로 다세대주택 및 주거용오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역. 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 박하늬)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23188 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 396-4 미소드리움부곡1차 2층 201호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 공동주택으로도 표기되어 있음)

건물 신축 연도: 2016년

1.2. 매각 대상 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

감정가: 168,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

건물면적 (전용면적): 59.09㎡ (약 17.88평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 9월 12일자 서울보증보험 주식회사의 가압류(등기부 을5)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않아 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 임차인 박하늬 씨가 있습니다.

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 20일

확정일자: 2019년 10월 18일

3.3. 인수/소멸 여부

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 박하늬 씨는 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존, 신탁 말소, 지분 이전 등의 권리가 등기되어 있으며, 가압류 및 강제경매 개시 결정 등기 등이 말소될 예정입니다. 전체 등기부채권 총액은 1,486,494,361원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

본 건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 행정복지센터, 지하철역, 버스정류장 등이 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 14일 동일 건물(미소드리움 부곡 1차) 3층 전용면적 59.09㎡가 106,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 168,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 2층에 위치합니다.

내부에는 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재발신기, 스플링클러, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재하여 교통이 편리합니다. 또한, 부곡4동행정복지센터가 인접해 있어 행정 편의성이 있습니다.

5.3. 주변 개발 현황

금정구는 재개발 및 도시 정비 사업이 진행되는 지역이 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가는 168,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 실거래가는 106,500,000원 수준으로 약 6,000만원 이상의 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점의 시장 상황, 또는 평가 방식의 차이일 수 있으며, 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 재매각해야 하는 위험이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차인의 확약서 효력

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서를 제출하였으나, 법률적으로 해당 확약서의 효력 범위 및 유효성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. 그러나 HUG가 인수 조건 변경 관련 내용을 제시한 점으로 미루어 볼 때, 권리 인수 문제는 해소될 가능성이 높습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본 건 인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 고물상, 유흥업소 밀집지역 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 금정구에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주거 환경이 비교적 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 가장 큰 특징은 임차인이 대항력을 포기하여 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다는 점입니다. 이로 인해 권리관계가 명확해져 명도에 대한 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 전 해당 시세에 대한 면밀한 재확인과 시장 동향 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 최소화: 임차인이 대항력을 포기하여 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 교통 편리성: 부산 지하철 1호선 온천장역 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 입지 조건: 공동주택 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 금정구 지역의 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합하여 볼 때, 본 건의 최근 실거래가(106,500,000원)를 기준으로 삼아 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가(168,000,000원)와의 큰 차이를 고려하고, 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

본 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 추가적인 시세 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.