나이스옥션 법원경매 통영 2025타경680 [1] 경상남도 통영시 정량동 252-1 대일골드맨션 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도통영시 정량동 소재‘충무초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건내 8층 807호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 주출입구가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건번호

4. 통영지원 2025타경680 (1)

5.

6. 1.2. 소재지

7. 경상남도 통영시 정량동 252-1 대일골드맨션 8층807호 (정량안길 7)

8.

9. 1.3. 용도

10. 아파트

11.

12. 1.4. 감정평가액

13. 63,000,000원

14.

15. 1.5. 면적

16.

17. 1.5.1. 토지

18. 토지면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

19. 토지 지분: 28.92㎡ (약 8.75평)

20.

21. 1.5.2. 건물

22. 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

23. 분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았으나, 일반적인 전용률을 고려 시 80~90㎡ (약 24~27평) 내외로 추정 가능합니다.

24. 건물 지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

25.

26. 1.6. 매각 대상

27. 토지 및 건물 일괄 매각

28.

29. 1.7. 경매 구분

30. 부동산 임의 경매

31.

32. 1.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

33. * 도시지역

34. * 제2종일반주거지역

35. * 가축사육제한구역

36. * 역사문화환경보존지역

37. * 상대보호구역 (교육환경 보호)

38. * 절대보호구역 (교육환경 보호)

39.

40. 1.9. 건물 현황 (건축물대장 기반)

41. * 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

42. * 층수: 지하 1층, 지상 12층

43. * 사용승인일: 1991년 1월 22일

44. * 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

45. * 창호: 샷시 창호

2. 입지조건

3.

4. 2.1. 위치 및 주위 환경

5. 본건은 경상남도 통영시 정량동 소재 ‘충무초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

7. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8.

9. 2.2. 교통 접근성

10. 차량의 진출입이 가능합니다.

11. 인근 버스정류장의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

12.

13. 2.3. 단지 현황

14. 단지 북동측으로 주 출입구가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

4.

5. 3.1. 말소기준권리

6. 을6, 통영농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2009-03-04, 채권금액: 18,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

7.

8. 3.2. 소멸되는 권리

9. 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

10. (예: 을6 근저당권, 갑11 압류, 갑14 압류, 갑16 압류, 갑18 임의경매개시결정)

11.

12. 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

13. 제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

14. (다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 권리 내용은 명시되지 않았습니다.)

15.

16. 3.4. 등기사항 요약

17. * 소유권 이전: 김복순 (2002-09-02), 이진열 (2009-03-04), 이범한 (2025-11-26, 상속)

18. * 근저당: 통영농업협동조합 (2009-03-04, 18,000,000원) - 말소기준권리

19. * 압류: 통영시 (2014-01-16, 말소), 통영세무서 (2014-09-16, 말소), 국민건강보험공단 (2021-11-03, 말소)

20. * 임의경매 개시: 통영농업협동조합 (2025-12-01, 23,171,301원)

21.

22. 3.5. 임차인 현황

23. * 인수되는 보증금 합계: 0원

24. * 임대 관계: 미상

25. * 주의: 임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임 등 금액이 확인되지 않아 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

5.

6. 4.1. 지역 특성

7. 본 물건이 소재한 통영시 정량동은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

8. 인근에 초등학교(충무초등학교)가 위치하여 학군 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

9.

10. 4.2. 주변 시설 (검색 결과 반영)

11. * 충무초등학교, 통영고등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

12. * 다수의 공동주택 단지와 상가, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

13. * 주변 지역을 종합적으로 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

6.

7. 5.1. 건물 구조 및 상태

8. 철근콘크리트 슬래브 지붕의 12층 건물 중 8층에 위치한 807호입니다.

9. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

10.

11. 5.2. 내부 설비

12. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

13.

14. 5.3. 이용 상태

15. 공동주택(아파트)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

16. (점유자 부재로 외부 및 탐문 조사로 파악되었습니다.)

6. 잠재적 리스크

7.

8. 6.1. 미확인 임차인

9. 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임은 얼마인지 추가 확인이 필요합니다.

10. 명확한 인수 보증금 합계가 0원이라 해도, 권리관계에 영향을 미치는 미등기 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

11.

12. 6.2. 지역 제한

13. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 학교 관련 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

8.

9. 본 물건은 통영시의 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

10. 권리 관계상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

11. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 미확인 임차인 가능성과 일부 지역 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

12. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

9.

10. 8.1. 안정적인 주거 환경

11. 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

12. 초등학교와 인접하여 가족 단위 거주에 유리한 환경입니다.

13.

14. 8.2. 권리 관계 명확성

15. 말소기준권리가 명확하여 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

16.

17. 8.3. 지역 개발 가능성 (별도 조사 필요)

18. 통영시의 도시 개발 계획 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

11. 9.1. 산정 근거

12. 본건 감정평가액은 63,000,000원입니다.

13. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가가 곧 총 투자 비용이 됩니다.

14. 부동산 시장 동향, 유사 물건 실거래가, 본 물건의 잠재적 리스크(임차인 미상 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

15.

16. 9.2. 제안

17. 정확한 예상 입찰가는 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 결정되어야 합니다.

18. 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으며, 최소 50,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.