나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22297 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 251-1 주영더팰리스 104동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 '통영종합버스터미널' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 동류형의 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조(벽식구조) 슬래브지붕 27층 건물 중 2층 203호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 지면은 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 남측, 서측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 통영지원 2025타경22297 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 251-1, 주영더팰리스 104동 2층 203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 53.11㎡ (약 16.06평)

* 건물면적: 131.03㎡ (약 39.63평) - 이는 해당 아파트 호실의 전용면적에 해당합니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이경수 (이OO)

1.1. 입지조건

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* 본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 위치하며, '통영종합버스터미널' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 동류형의 아파트 단지, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 단지 내 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성을 포함한 제반 교통사정 역시 보통입니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부등본 요약에 따르면, 본건의 소유권은 유한회사주영종합건설에서 임기태로 이전되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없으며, 말소기준권리인 2014년 7월 17일 접수된 동통영새마을금고의 근저당권(채권액 273,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 진행 중인 강제경매는 2025년 12월 3일 접수된 이경수(채권액 100,000,000원)의 신청에 의한 것입니다.

* 본건과 관련된 총 등기부채권액은 473,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 주영더팰리스1차아파트는 통영종합버스터미널 인근에 자리하여 교통 및 상업 시설 접근성이 우수합니다.

* 주변에 근린생활시설과 관공서가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 현재까지 제공된 정보 상으로는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 아파트명: 주영더팰리스1차아파트

* 주소: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 251-1

* 관리사무소 연락처: 055-645-0583

* 사용승인일: 2010년 7월 23일

* 단지 규모: 총 7개동, 636세대

* 전체 아파트 전용면적: 55,310.0606㎡ (약 16,731.5평)

* 전체 아파트 총면적: 55,278.8㎡ (약 16,723.4평)

* 주차: 총 67대 (지상 4대, 지하 14대, 전기차 충전기 지하 7대)

* 건축물 정보: 본건은 104동 27층 건물 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트구조(벽식구조) 슬래브 지붕으로 되어 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 이는 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대 조건 등에 대한 명확한 파악이 어려운 점은 유의해야 합니다.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m이내)'으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역의 주거 밀집 특성에 따른 규제 사항으로, 직접적인 가축 시설의 존재를 의미하지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 통영시 내에서도 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건 및 시장성은 양호한 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 데이터 분석 결과, 동일 면적대 아파트의 거래가 활발하며 시장 가치도 안정적으로 유지되고 있음을 확인할 수 있습니다.

* 다만, 내부 확인의 어려움과 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 관련 정보 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 통영종합버스터미널 인근의 우수한 교통망과 편리한 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 2010년에 건축되어 비교적 신축급에 속하는 아파트 단지로, 관리 상태 및 주거 쾌적성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 데이터를 통해 시장에서 꾸준한 수요가 있음을 확인할 수 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 325,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(131.026㎡)의 24층 매물이 2026년 4월 2일에 390,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2층으로, 층수 차이를 감안할 때 적정 시세는 약 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본 물건은 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 결정하는 것을 권장하며, 대략 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시기를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.