나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23144 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층비-1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동레미 안센트럴시티 13층비-1305호로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등 으로 형성되어 있어, 위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 '서면역' 및 '부암역', 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층건 내 13층비-1305호로서, (사용승인일: 2019.04.05) 외벽: 석재마감 및 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 타일마감 및 벽지마감(추정) 등, 창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 15M 폭의 도로에, 북측으로 약 8M 폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축 법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역 (2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건건물은 현칭 '102동'임.

물건 비고

본건 현칭은 '102동 1305호'임

AI 물건분석

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 '서면역'과 '부암역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 본건 서측으로 약 15M, 북측으로 약 8M 폭의 도로에 접하여 도로 교통 환경이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (기준 높이 85m, 최고 높이 120m)에 해당합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2019-10-08, 권리금액: 93,600,000원)

* 본건 경매로 인하여 말소될 권리:

* 우리은행 근저당 (을2)

* 김소희 주택임차권 (을4)

* 부산진구 압류 (갑2)

* 부산진세무서장 압류 (갑3)

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑4)

* 말소되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.)

* 등기부채권 총액: 123,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2019-11-07

* 확정일자: 2019-11-15

* 배당신고일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1): 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당 (을2): 우리은행 (2019-10-08, 93,600,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을4): 김소희 (2024-06-28, 30,000,000원)

* 압류 (갑2): 부산진구 (2024-06-28)

* 압류 (갑3): 부산진세무서장 (2025-03-13)

* 강제경매 (갑4): 주택도시보증공사 (2025-12-03, 33,725,753원)

1.3. 상권분석

본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변 환경:

* 업무시설, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리합니다.

* 부산진경찰서와 같은 관공서가 인근에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 교통 및 접근성:

* 서면역과 부암역이라는 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 유동인구가 많아 잠재적 수요가 높습니다.

* 주요 간선도로와 인접하여 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통망 또한 매우 발달해 있습니다.

* 잠재적 상권 가치:

* 오피스텔로서 임대 수익 창출에 용이하며, 지역 내 지속적인 수요 증가가 예상되는 지역입니다.

* 주변 상업시설과의 시너지 효과를 통해 상권 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

쾌적하고 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 주변 편의시설:

* 다수의 근린생활시설이 단지 내 및 인근에 위치하여 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 부산진경찰서, 병원, 약국 등 공공 및 의료 시설 접근성이 우수합니다.

* 문화 및 여가시설:

* 서면 지역의 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 다양한 문화시설 이용이 가능하여 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

* 교육 시설:

* 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경이 비교적 보호받고 있습니다. (다만, 직접적인 학교와의 거리 및 영향은 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 채무 불이행 시 추가적인 담보물 처분으로 인해 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 높이 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 관리비 및 공과금 체납: 명확히 기재되지 않은 연체된 관리비나 공과금이 있을 수 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. (다만, 본건의 경우 대부분 말소될 것으로 보이나, 명확한 확인은 필요합니다.)

* 임대차 관계: 임차인 정보는 제공되었으나, 실제 거주 여부, 명도 절차의 난이도 등은 별도의 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. (본건 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건 부산지방법원 2025타경23144 (1) 물건은 부산진구 부전동의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

신축 건물임에도 불구하고 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 건축물 관련 법규 제한 사항은 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산 서면/부암역 인근의 우수한 교통 및 상권 접근성

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이자 깔끔한 상태 유지

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸, 인수되는 권리 없음

* 낮은 명도 부담: 대항력 없는 임차인으로 빠른 명도 가능성

* 향후 개발 잠재력: 부산진구 중심 지역으로 지속적인 수요 기대

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 유사한 조건의 물건들이 175,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 보증금은 없으며, 권리 관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

상기 분석 내용을 바탕으로, 현 시세와 경매 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 178,000,000원

본 입찰가는 시장 가치, 낙찰 가능성, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사와 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.