나이스옥션 법원경매 통영 2025타경673 [1] 경상남도 거제시 장목면 구영리 993-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 장목면 구영리 소재 "황포마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재하는 해안 취락지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 불가하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 인접지 대비 완만한 경사지인 사다리형의 토지로서, 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접지에 개설된 소폭의 진입로를 경유하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지에는 후첨 “지적 및 건물 개황도, 사진용지”와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 목조 시멘트기와지붕 지상 1층 건물로서, [사용승인일:1960.] 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(2) 건물은 "주택(공실)"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

기호(2) 건물은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 면적이 "52.63㎡"로 등재되어 있으나, 현황을 기준으로 한 실측사정 면적은 "약 23.5㎡"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 지상에 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 포함.
-목록[2] 건물의 공부상 면적은 52.63㎡이나 실측사정면적은 약 23.5㎡임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경673 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상남도 거제시 장목면 구영리 993-2

용도: 단독주택

감정가: 48,557,000원

토지면적: 147.00㎡ (약 44.47평)

건물면적: 공부상 52.63㎡ (약 15.92평), 실측 약 23.5㎡ (약 7.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 조OO

건물 사용승인일: 1960년

제시외 건물: 24.50㎡ (매각 포함)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 장목면 구영리 "황포마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지가 혼재하는 해안 취락지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 직접적인 진출입은 어렵습니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

토지 형태 및 이용상태: 인접지 대비 완만한 경사지의 사다리형 토지로서, 현재 주거용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접지에 개설된 소폭의 진입로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 5월 25일자 조은주 외 1인의 가압류 (창원지방법원 2016카단496)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 개요에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명확하지 않습니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 28,721,430원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

특이사항: 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 장목면 구영리는 소규모 어촌 마을로, 주된 용도는 주거 및 농경지입니다.

인근에 상업시설이 밀집해 있지 않아, 일반적인 상권 형성보다는 지역 기반의 생활권으로 볼 수 있습니다.

향후 해안 관광 개발 등에 따른 잠재력은 있으나, 단기적인 상권 활성화 가능성은 낮습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: "황포마을회관"이 인근에 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 마을 자체적으로 해결될 것으로 보입니다.

대규모 상업시설, 병원 등은 고현 또는 옥포 시내 지역으로 이동해야 이용 가능합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경 측면에서 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 면적 불일치: 공부상 건물 면적(52.63㎡)과 실측 면적(약 23.5㎡) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 면적 정정 또는 법적 분쟁의 소지가 있으며, 실질 가치 평가에 영향을 미칩니다.

맹지 및 도로 접근성: 지적도상 맹지이며, 차량의 직접적인 진출입이 어려운 점은 재산권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

군사시설 보호구역: 제한보호구역으로 지정되어 있어 건축, 증개축, 용도 변경 등에 군부대의 협의 및 승인이 필요하며, 이는 개발 가능성을 제한하는 요소입니다.

노후 건물: 1960년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높으며, 수리 또는 철거에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 토지 지상에 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 자체의 잠재적 가치는 있으나, 맹지, 군사시설 보호구역 지정, 건물 노후화 및 면적 불일치 등 다수의 제약 조건을 가지고 있습니다.

감정가는 48,557,000원으로, 현재 토지 시세(제약 조건 고려 시)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. [cite:1, cite:3]

다만, 제한보호구역으로 인한 건축 규제는 개발이나 재건축 시 큰 장애물이 될 수 있습니다.

따라서 투자를 고려하신다면, 이러한 제약 조건들을 충분히 이해하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

8. 투자 포인트

해안 취락지대로서 미래가치: 거제시 장목면은 관광 및 해양 활동과 관련된 잠재적 개발 가능성이 있는 지역입니다.

토지 가치: 비록 맹지이고 규제가 있으나, 147㎡의 토지 면적은 향후 개발 시 이점이 될 수 있습니다.

낮은 감정가: 제반 조건에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노려볼 만한 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 물건의 제약 조건들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 48,557,000원을 기준으로 하되, 경쟁 입찰 상황 및 추가적인 시장 조사 결과에 따라 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

실제 낙찰가는 이러한 요인들과 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.