나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22306 [1] 경상남도 거제시 수월동 510-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 등고평탄한 사다리형 토지로, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다. 기호(3) : 등고평탄한 사다리형 토지로, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

기호(1)은 귀 의뢰목록상 지목이 '답'으로 되어있으나, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참고바랍니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1986.09.03) 외 벽 : 치장벽돌 및 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일, 내부인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등입니다. 기호(2-2) 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1986.09.03) 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽 : 시멘트 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(2-1) : 공부 및 현황 단독주택으로 이용중입니다. 기호(2-2) : 현황 화장실로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

기호(2-2) - 귀 의뢰목록상 '시멘트벽돌조'로 등재되어 있으나, 일반건축물대장상 '시멘트블록조'로 등재되어 있습니다. - 등기사항전부증명서: 부속사 / 일반건축물대장: 단독주택 / 현황: 화장실

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참고바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1.]농지취득자격증명원을 제출하거나, 농지가 아니라는 사실증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 몰수, 2026.5.19. 거제시로부터 농지전용허가를 받은 사실이 없고, 향후 원상회복명령의 가능성이 있다는 사실조회회신이 있으므로, 관할 관서에 확인요함)
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각 포함
-감정서에 의하면 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 타인토지(수월동 511번지)에 걸쳐 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 통영지원 2025타경22306 (1) 사건의 물건에 대한 상세 분석을 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경22306 (1)

소재지: 경상남도 거제시 수월동 510-4

용도: 단독주택

감정가: 239,766,300원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제수산업협동조합 (등기부 확인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 327.00㎡ (약 98.92평)

건물면적: 71.25㎡ (약 21.55평)

건물 제시외면적: 101.40㎡ (약 30.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항:

* 일괄매각 물건입니다.

* 농지취득자격증명원 제출 또는 농지가 아니라는 사실증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있으며, 거제시로부터 농지전용허가 사실이 없고 향후 원상회복명령 가능성이 있으므로 관할 관청 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ)이 매각에 포함됩니다.

* 감정서에 따르면 제시외 건물(ㄱ)은 타인 토지(수월동 511번지)에 걸쳐 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 수월동 소재 '수월마을회관' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. (도보 약 5~10분 소요)

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 저촉됩니다. 또한, 모든 축종에 대해 가축 사육이 제한되는 구역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

인근에 편의점, 마트 등 생활 편의시설이 도보로 약 15~20분 거리에 위치합니다. 학교(수월초등학교, 수월중학교 등)는 차량 이동이 필요한 거리에 있습니다. 지도상으로 인근에 혐오시설은 확인되지 않으나, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 6일 접수된 거제수산업협동조합의 근저당권(채권액 174,000,000원)입니다. 본 경매는 이 근저당권에 의한 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 말소될 예정입니다. 따라서 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이필금

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-10-22

* 대항력: 있음

상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 법적으로 인수되는 금액은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 실질적인 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 연립 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택 유형과는 차이가 있어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.1. 최근 매매 사례 (수월동)

* 스마트빌 (다세대, 2012년식, 65.68㎡): 2025년 11월 10일, 7,000만원 (약 106만원/㎡)

* 리오그린타운 (연립, 2014년식, 43.83㎡): 2026년 2월 16일, 5,600만원 (약 127만원/㎡)

* 리오그린타운 (연립, 2014년식, 43.83㎡): 2026년 5월 20일, 4,200만원 (약 95만원/㎡)

이와 달리 본건은 약 99평(327㎡)의 단독주택 부지이며, 거제시 수월동 지역의 단독주택 토지 시세는 평당 약 150만원에서 300만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가 239,766,300원은 토지 약 99평, 건물 약 21.5평 규모에 대한 것으로, 감정가 기준 토지 평당가는 약 242만원, 건물 평당가는 약 1,115만원 수준입니다. 이는 주변 연립/다세대 주택 거래가 대비 토지 가치 비중이 높게 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 소재 (도보 약 5~10분)

* 편의시설: 도보 약 15~20분 거리에 편의점, 마트 등 위치

* 교육시설: 차량 이동 필요 거리에 수월초등학교, 수월중학교 등 위치

* 혐오시설: 지도상 인근 지역에서 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 문제

본건 토지의 지목은 '답'이나 현황은 단독주택 부지로 이용 중입니다. 경매 진행 시 '농지취득자격증명' 또는 '농지가 아니라는 사실증명원' 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 거제시로부터 농지전용허가 사실이 없고 향후 원상회복 명령 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있으므로, 관할 관청 확인이 매우 중요합니다.

6.2. 타인 토지 침범

감정서상 제시외 건물(ㄱ)이 타인 토지(수월동 511번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 추후 철거 또는 토지 사용료 발생 등 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

이필금 씨는 법적으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

6.4. 건축물 현황 불일치

기호(2-2) 건물이 공부상 '시멘트벽돌조'로 등재되어 있으나, 건축물대장상 '시멘트블록조'로, 용도는 '부속사/단독주택'으로 혼재되어 있어 실제 현황과 공부 간 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 관련 행정 절차에서 문제가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 수월동에 위치한 단독주택으로, 약 99평의 토지와 21.5평의 건물, 그리고 30.7평의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되는 물건입니다. 토지 가치와 양호한 입지 조건은 장점이나, 농지 관련 법규 위반 가능성, 타인 토지 침범, 대항력 있는 임차인과의 명도 문제, 공부와의 차이 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 농지 관련 규제 및 타인 토지 침범 부분은 명확한 확인과 함께 추가적인 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 약 99평의 계획관리지역 토지로서, 향후 보유 또는 개발 가치를 고려할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 제시외 건물이 포함되어 있어 별도의 명도 또는 철거 부담이 줄어들 수 있습니다(단, 타인 토지 침범 부분은 별도 확인 필요).

* 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 위에서 언급된 다수의 리스크 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 239,766,300원 대비, 농지 관련 규제, 타인 토지 침범, 명도 등 여러 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 잠재적 리스크와 명도 및 관련 행정 절차에 소요될 추가 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인근 연립/다세대 주택의 시세와 본건 감정가 기준 토지 평당가를 비교했을 때, 본건의 토지 가치가 상대적으로 높게 평가된 것으로 보입니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 결정 시, 농지 관련 허가 문제, 타인 토지 침범 부분에 대한 실사 확인, 그리고 명도 가능성 등을 면밀히 검토하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.