나이스옥션 법원경매 통영 2025타경678 [1] 경상남도 거제시 장승포동 463-1 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 로변상가 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제2층 제201호 외 12개호로서, 외 벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공히 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 승강기, 각층 소화전 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 남측 하향한 완경사의 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(해성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(장승포항항만시가지구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경678 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 경상남도 거제시 장승포동 463-1, 2층 201호 (경상남도 거제시 능포로 32)

물건종별: 오피스텔

1.2. 물건 현황

토지 면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

건물 면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제2층 제201호

건물 용도: 오피스텔 (주거용)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 91,000,000원 (9천 1백만원)

토지 지분: 10.19244㎡ (약 3.08평)

전용 면적 (건물): 41.82㎡ (약 12.65평)

분양 면적 (추정): 제공된 정보로는 정확한 분양 면적 확인이 어렵습니다. 일반적인 경우 전용 면적보다 넓으며, 해당 물건의 총 연면적 대비 비율 등을 통해 추정할 수 있습니다. (주: 오피스텔의 경우 전용면적이 실질적인 가치 판단에 중요합니다.)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 장승포동 소재 '장승포초등학교' 서측 인근에 위치하며, 장승포항과 가까워 해양 관련 시설 접근성이 좋은 주거 및 상업 시설 혼합 지역입니다. 주변 환경은 전반적으로 양호합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 상대보호구역 (해성중학교, 해성고등학교), 중점경관관리구역 (장승포항항만시가지구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본상 본건의 말소기준권리는 2011년 10월 25일 접수된 횡천농업협동조합의 근저당권(을4)으로, 이는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

소유권 보존 등기(갑1)는 윤석개발주식회사 명의로 2008년 6월 23일 접수되었으며, 이후 소유권 이전 청구권 가등기(갑2)가 정동한에게 2008년 9월 10일 접수되었습니다.

이후 국민건강보험공단, 창원세무서장, 거제시, 근로복지공단, 신용보증기금, 창원시 등의 압류 및 가압류 권리(갑23, 갑24, 갑25, 갑26, 갑27, 갑29)가 다수 존재하였으나, 모두 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

현재 경매 개시 결정은 지리산청학농업협동조합 (변경 전 횡천농업협동조합)에 의해 2025년 12월 5일 통영지원 2025타경678로 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 1,122,194,570원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 불가능하여 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본건이 위치한 장승포동 일대는 장승포항을 중심으로 한 항만 지역의 특성과 함께 장승포초등학교 등 교육시설, 공동주택 및 로변 상가가 혼재하는 복합 상권의 성격을 띱니다.

인근에 주거 시설과 상업 시설이 공존하여 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 특히 오피스텔의 경우 주거 및 업무 기능을 겸할 수 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

장승포항 인근의 관광 및 상업 활동 또한 상권 활성화에 기여할 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장승포초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

로변 상가들이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

장승포항 인근 지역으로 관련 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

지도 서비스 검색 결과, 경상남도 거제시 장승포동 463-1번지 주변에 대한 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 용도로 이용되고 있습니다.

다만, 장승포항 인근 지역의 특성상 항만 관련 시설이나 어시장 등이 위치할 수 있으나, 이는 일반적으로 혐오시설로 분류되지 않습니다.

건축물 표제부 상 용도가 '공동주택'으로 명시되어 있으며, 주변 지역 역시 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제한

감정평가 과정에서 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했으며, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태 및 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

다수의 채권, 압류, 가압류 등이 설정되었던 이력이 있으며, 현재 채권 총액이 상당합니다. 비록 대부분 말소될 예정이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 지역적 특성

장승포항 인근 지역은 어항 및 항만 시설이 발달한 지역으로, 특정 시점이나 기상 조건에 따라 소음, 냄새 등의 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다. (일반적인 항구 도시의 특성)

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 합리적인 감정가

9천 1백만원의 감정가는 해당 지역 오피스텔 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

7.2. 실거주 및 임대 수익 가능성

전용면적 41.82㎡ (약 12.65평)의 오피스텔은 1~2인 가구의 실거주에 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

장승포항 일대의 상권 및 관광 활성화 추세에 따른 임대 가치 상승 가능성이 있습니다.

7.3. 명확한 권리 분석

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸되므로, 낙찰자는 법적인 권리 관계에서 안전할 것으로 예상됩니다. (단, 인수되는 권리 없음 확인)

8. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장승포동에 위치한 오피스텔로, 장승포초등학교 인근에 자리하고 있으며 교통 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

권리 분석상 모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 장점입니다.

다만, 내부 현황 파악이 어렵다는 점과 복잡했던 과거 권리 관계, 항구 도시 특성으로 인한 일부 불편 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

전반적으로 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게는 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 오피스텔 '오션타워' 201호에 대한 최근 시세 정보 분석 결과, 매매 시세는 9,300만원 ~ 9,800만원 범위로 파악되었습니다.

본 건의 감정가 9,100만원은 이러한 시세 범위와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

임대료는 보증금 500만원, 월세 45만원 수준으로 조사되었습니다.

9.2. 예상 입찰가

본건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

감정가 9,100만원과 최근 시세 범위를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 시세 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 90% 수준인 약 8,200만원부터 시작하여, 시세 하단부인 9,300만원 이상을 고려할 수 있습니다.

경쟁 입찰 상황, 향후 시장 전망, 물건의 상세 상태 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.