나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22316 [1] 경상남도 고성군 고성읍 월평리 357-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 월리 소재 '고성CC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 소규모공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호 4)는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형 평지 및 완경사지의 '휴경지 등'으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 4)는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하며, 나머지 토지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2,4,5,7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 지상에 이동 및 이설이 용이한 컨테이너박스 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건 토지는 공히 장기간 방치된 ‘휴경지 등’의 상태로서, 지상에 자생하는 활잡목 등은 관행상 일괄하여 거래되는바 토지에 포함하여 평가하였으며, 지상에 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있는바 입찰 및 경매진행시 유의하시기 바랍니다. - 일련번호 4) 서측으로 접하고있는 도로 중 일부(월평리 산239-2, 산240-2)는 사유지로서, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다. - 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1,2.4~7]농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-[목록2]지상소재 이동 및 이설이 용이한 컨테이너박스 1동 매각제외.
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22316 (1)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 월평리 357-1

용도: 답

감정가: 1,642,072,000원

토지면적: 14,487.00㎡ (약 4,382.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.

2.1. 위치

본건은 경상남도 고성군 고성읍 월평리에 소재하며, '고성CC' 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 숙박시설, 소규모 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

물건의 형태는 공히 부정형의 평지와 완경사지로 이루어져 있으며, 현재 '휴경지 등'으로 이용 중입니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 숙박시설, 소규모 공장, 농경지, 농가주택이 혼재되어 있어 지역 특성상 주거 및 농업 활동이 이루어지는 곳으로 파악됩니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 교통 상황

일련번호 4) 토지의 경우 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.4. 도로 조건

일련번호 4) 토지는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있으나, 나머지 토지는 맹지 상태입니다. 또한, 일련번호 4) 토지와 접한 서측 도로 중 일부(월평리 산239-2, 산240-2)는 사유지이므로 입찰 시 참고해야 합니다.

2.5. 토지이용계획

본건 토지는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 7월 11일까지 모든 축종의 사육이 제한되는 가축사육제한구역입니다. 일련번호 3) 토지는 여기에 더해 준보전산지로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리관계

등기부등본상 확인된 권리 중 말소기준권리는 2013년 9월 13일 접수된 을7호 근저당권 (채권자: 농업협동조합자산관리회사, 채권액: 1,560,000,000원)입니다. 이 외에 등기된 근저당, 지상권, 가압류, 압류, 소유권이전 등기들이 모두 말소(예정)되어 있어, 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

3.3. 특이 권리

등기부등본상 특이사항으로 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등이 확인되었으며, 이들은 모두 말소 기준 권리에 의해 소멸될 예정입니다. 다만, 분묘기지권 성립 가능성이 잠재적 권리로 존재합니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

2.

본건은 농경지 및 농가주택, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 다만, 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 향후 산업 시설이나 관련 편의 시설의 입지 가능성은 존재할 수 있습니다. 인근 '고성CC'가 있어 관련 시설의 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

2.

본건 소재지는 농촌 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 고성읍 소재지로 나가야 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 편리하지 않을 수 있으며, 자가용 이용이 생활에 더욱 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 농지취득자격증명

본건은 토지 용도가 '답'으로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 만약 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 분묘

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 이 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 경계

본건 토지는 인접 필지와의 지적 경계 확인이 불분명한 상태입니다. 정확한 경계 파악을 위해서는 전문적인 지적 측량이 요구되며, 이는 향후 토지 이용 및 관리 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 도로

토지 중 일부(일련번호 4)를 제외하고는 맹지 상태입니다. 또한, 일부 도로가 사유지이므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 관련 토지 소유주와의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.5. 컨테이너

목록 2번 토지에 이동 및 이설이 용이한 컨테이너 박스 1동이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 경상남도 고성군에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 약 16.4억원입니다. 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어 농업적 이용 외에 산업 관련 개발 가능성도 일부 내포하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리를 제외하고 대부분 말소될 예정으로 깨끗한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘 존재 가능성, 맹지 및 사유지 도로 문제, 불분명한 지적 경계 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 환경은 농경지와 주거, 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)으로 지정된 토지로서 향후 개발 또는 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리를 제외한 대부분의 등기부상 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

* '고성CC' 인근이라는 지리적 위치는 특정 목적(예: 농장, 관련 시설 등)으로 활용 시 이점을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 1,642,072,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 없고, 말소되는 권리들이 많아 권리상 위험은 적은 편입니다. 그러나 농지법상 취득 제한, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 및 사유지 도로, 불분명한 지적 경계 등 여러 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크들을 고려하고, 실제 농지 취득 가능 여부 및 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준인 약 11억 5천만원 ~ 13억 1천만원 범위에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 관련 법규 검토 후에 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.