나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22231 [1] 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-9 아쿠아리우스2차 1층2206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 "성포중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지 내 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제2206호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사되나 현장조사시 승강기 일부는 운행정지 상태인 것으로 조사되며, 내부 시설 등은 정상적인 작동 상태는 확인이 불가능한바 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 8필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 ‘공동주택 건부지’로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 동측으로 포장도로와 접하며, 북측 인근으로 국도14호선 인접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지는 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

대지권의 토지는 공부상 지목은 ‘전, 답’ 이나 현황은 '대지(공동주택 건부지)' 로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 공동주택(연립주택)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-공동주택(연립주택)으로 이용 중임.
-대지권의 토지는 공부상 '전, 답'이나 현황은 '대지(공동주택 건부지)'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 통영지원 2025타경22231 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-9 아쿠아리우스2차 1층2206호

물건종류: 연립주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

건물면적: 67.62㎡ (약 20.45평, 전용면적)

건물총면적: 2318.22㎡ (아쿠아리우스2차 전체)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 사등면 성포리 소재 "성포중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다. 대지권의 토지 동측으로 포장도로와 접하며, 북측 인근으로 국도 14호선이 인접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 26일 농협은행주식회사의 근저당 149,600,000원입니다.

* 경매개시결정: 2025년 11월 21일 농협은행에 의해 통영지원 2025타경22231호로 임의경매가 개시되었습니다.

* 소유권 변동: 주식회사경현, 이준호, 정순주 외 다수의 소유권 이전 기록이 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있습니다. 이는 본건 부동산의 낙찰자가 인수해야 하는 권리이므로, 해당 지상권의 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거용 건물로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 상권의 성숙도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 성포중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근이 용이하며, 국도 14호선 인접으로 외부 이동이 편리합니다.

* 주변환경: 주변으로 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하여 정주 환경은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 토지 지목은 '전, 답'이나 현황은 '대지(공동주택 건부지)'로 이용 중입니다.

* 건물 설비 상태: 일부 승강기가 운행 정지 상태이며, 내부 시설의 정상 작동 여부를 현장에서 완전히 확인하기 어려워 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 조사 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 정확한 내부 상태 파악에 어려움이 있습니다. 수리 및 인테리어 비용이 예상보다 많이 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리가 본건 부동산의 이용 및 처분에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 반드시 권리 내용을 파악하고 인수 시 발생할 수 있는 제반 사항을 검토해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지도 및 관련 정보를 검토한 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설(대규모 산업단지, 쓰레기 소각장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'에 해당하므로 축산업 관련 시설의 존재 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시의 주거 지역 내 연립주택으로, 일반적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 내부 설비의 미확인 상태, 내부 조사 불가로 인한 잠재적 수리 비용, 그리고 가장 중요하게는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본건의 가치와 투자성에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 지상권의 구체적인 내용 파악이 최우선 과제이며, 이를 충분히 인지하고 위험 요소를 감수한 투자 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시 지역 내 주거용 부동산으로서, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 감정가는 233,000,000원으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 해당 물건의 경우, 내부 상태 확인 불가 및 미소멸 지상권 등 위험 요소를 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 233,000,000원을 기준으로 하되, 미확인 내부 상태 및 설비 수리 비용, 그리고 가장 중대한 리스크인 미소멸 지상권의 잠재적 가치 하락분을 고려하여 산정해야 합니다.

최근 실거래가 정보는 타 단지(유원빌리지1, 유원빌리지2)의 거래로, 본건(아쿠아리우스2차)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 면적이 유사한 유원빌리지1(65.7㎡)의 2026년 1월 거래가 250,000,000원는 본건 감정가와 유사하거나 높은 수준을 시사하지만, 단위 면적당 가격 차이가 커서 직접적인 참고에는 한계가 있습니다.

여러 위험 요소를 감안했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 (1억 9천만원)

본 예상 입찰가는 현재 시점에서의 추정치이며, 미소멸 지상권의 상세 내용, 예상 수리 비용, 실제 점유 현황 등에 대한 면밀한 조사 후 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.