나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22239 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 762-7 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 '오비초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 부근으로는 유사 공동주택 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근 콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 3층 302호로서, 외 벽 : 화강석 및 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 새시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 평지의 '다세대주택 부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 토지 기호 1~3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 통영지원 2025타경22239 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 762-7 나동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정평가 정보

* 감정가: 60,000,000원

1.3. 건물 정보

* 건축물대장상 건물명: 나동

* 층수: 3층 건물 중 3층 302호

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 사용승인일: 2011년 12월 16일

* 전용면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

* 토지면적 (대지권): 109.92㎡ (약 33.25평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 '오비초등학교' 서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 부근으로는 유사 공동주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 단지 내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 대지권의 토지는 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 대지권의 토지 기호 1~3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (동통영새마을금고, 2017-01-26).

* 매각으로 인해 아래 권리는 소멸됩니다.

* 을2 근저당권 (동통영새마을금고, 89,100,000원)

* 갑7 임의경매 (동통영새마을금고, 51,524,130원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음).

* 기타 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 실제 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 특이사항

* 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하였으며, 인근 주민의 탐문 조사, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

* 본 건물은 경상남도 거제시 연초면 오비리 762-7번지에 위치하며, 나동의 3층 302호입니다.

* 건축물 총괄표제부상 대지면적 1319㎡, 건축면적 256.56㎡, 총 연면적 658.14㎡의 공동주택(다세대주택) 단지 내 일부입니다.

* 나동의 연면적은 329.07㎡이며, 총 6세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 함께 공장, 농경지가 혼재하는 지역으로, 주거 환경과 함께 산업 및 농업 활동이 이루어지는 복합적인 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* '오비초등학교'가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

* 주변에 공장이 혼재하는 지역으로, 지역 특성상 전원적인 환경과 함께 산업 시설이 공존합니다.

* 제공된 정보만으로는 특정 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 공장 등 산업 시설의 존재는 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 조사가 불가능하여 정확한 건물 상태, 내부 설비의 작동 여부, 하자 등을 파악할 수 없습니다. 이는 입찰 결정 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 본 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리관계 미상 (임대차)

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 위치한 다세대주택 나동 3층 302호입니다. '오비초등학교' 인근에 위치하며, 공동주택, 공장, 농경지가 혼재하는 지역적 특성을 가집니다. 경매 물건으로 권리 분석상 특별히 인수해야 할 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, 내부 상태를 현장에서 직접 확인하지 못한 점은 중요한 위험 요소입니다. 토지 역시 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 법원 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

* '오비초등학교' 인근에 위치하여 주거 편의성 확보

* 토지/건물 일괄 매각으로 안정적인 소유권 확보 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택이 약 3,160만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악되었습니다. (48.50㎡ 환산 기준)

그러나 감정가는 60,000,000원으로 제시되어 있으며, 현장 내부 확인 불가라는 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 38,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 63.3% 수준이며, 최근 시세 정보와 내부 미확인 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.