나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22281 [1] 경상남도 거제시 동부면 오송리 산46-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 오송리 소재 ‘양지말마을’ 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 펜션, 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 해안 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인접지까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2,4)는 부정형 완경사지의 '전기타 토지임야' 상태입니다. 일련번호(3,5,7,9,10)은 부정형 및 사다리형 완경사지의 '도로 등'으로 이용 중입니다. 일련번호(6,8)은 사다리 완경사지의 '주거나지' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)은 남측으로 약 6m내,외의 포장도로가 개설되어져 있습니다. 일련번호(2,4)는 맹지입니다. 일련번호(3,5,7,9,10)은 '도로'로 이용 중입니다. 일련번호(6,8) 사이로 약 6m내,외의 포장도로(일련번호(7))가 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,5) :자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>. 일련번호(2~4) :자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(6~10) :계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 제시외 수목(참죽나무) 약 50주, 일련번호(2) 지상에 제시외 수목(향나무 등) 약 60주가 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호(1)은 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘전 및 토지임야’상태이며, 일련번호(3,5,7,9,10)은 공부상 지목은 ‘전, 임야, 대, 답’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 수목(감정서상 a,b) 매각 포함
-[목록2,3,4,9,10]농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-[목록3,4]별첨 거제시 동부면 제출 2026.2.12.자 사실조회회신서에 의하면 '농지전용허가를 받은 사실이 없고, 향후 원상회복명령의 가능성이 있다'고 하니 관할 관서에 확인요함.
-[목록2,9,10]별첨 거제시 동부면 제출 2026.2.12.자 사실조회회신서에 의하면 농지전용허가(거제시 2021-48)를 받은 사실이 있으므로 관할 관서에 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 오송리 산46-2 소재 임야로, 총 면적은 4627.00㎡ (약 1399.77평)입니다.

감정평가액은 677,913,000원이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 연OOOOOOO입니다.

사건번호는 통영지원 2025타경22281 (1)입니다.

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 거제시 동부면 오송리 '양지말마을' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 펜션, 단독주택, 농경지, 순수 임야 등이 혼재하는 해안 농촌지대입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 물건 및 인접 토지까지 차량의 접근은 용이한 편이며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 이용 현황 및 지형:

* 일련번호(1,2,4)는 부정형 완경사지의 '전 기타 토지 임야' 상태입니다.

* 일련번호(3,5,7,9,10)은 부정형 및 사다리형 완경사지의 '도로 등'으로 이용 중입니다.

* 일련번호(6,8)은 사다리 완경사지의 '주거나지' 상태입니다.

* 인접 도로 상태:

* 일련번호(1)은 남측으로 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호(2,4)는 맹지입니다.

* 일련번호(3,5,7,9,10)은 '도로'로 이용 중입니다.

* 일련번호(6,8) 사이로 약 6m 내외의 포장도로(일련번호(7))가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일련번호(1,5)는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지입니다.

* 일련번호(2~4)는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다.

* 일련번호(6~10)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)입니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 지목되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 8월 19일 접수된 가압류(창원지방법원 2025카단10964)입니다.

* 권리 내역:

* 소유권보존 (1971-02-24)

* 소유권이전 (2015-10-15, 매매)

* 가압류 (2025-08-19, 연초농업협동조합)

* 압류 (2025-11-25, 거제시)

* 강제경매 (2025-12-01, 연초농업협동조합)

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 예정 권리: 소유권보존 및 소유권이전 등기는 말소되지 않는 것으로 표기되어 있어, 인수될 가능성이 있습니다. 본 건과 관련하여 등기부상 인수되는 권리가 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

5. 상권분석

본 물건은 거제시 동부면의 해안 농촌 지역에 위치하며, 인근에 펜션, 주택, 농경지 등이 분포합니다. 직접적인 상업지구와는 거리가 있으며, 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지입니다.

6. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로, 편의시설이나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 차량 접근은 용이한 편입니다. 생활 편의시설은 인근 마을 또는 거제시 주요 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본 물건은 농지 포함 부분이 있어, 취득 시 관련 목록(2,3,4,9,10)에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 농지 전용 허가 관련 불확실성:

* 목록 3, 4번지의 경우, 별첨 사실조회 회신서에 따르면 농지 전용 허가를 받은 사실이 없으며, 향후 원상회복 명령 가능성이 있습니다. 이에 대한 관할 관서 확인이 반드시 필요합니다.

* 목록 2, 9, 10번지의 경우, 농지 전용 허가(거제시 2021-48)를 받은 사실이 있으므로, 해당 내용에 대한 관할 관서 확인이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이:

* 일련번호(1)은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '전 및 토지 임야' 상태입니다.

* 일련번호(3,5,7,9,10)은 공부상 지목이 '전, 임야, 대, 답'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이러한 차이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 맹지: 일련번호(2,4)는 맹지로, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 수목: 감정평가서상 제시외 수목(참죽나무 약 50주, 향나무 등 약 60주)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 가치를 고려해야 합니다.

* 지적 경계 확인: 토지의 정확한 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측으로 이루어졌으며, 정확한 확인을 위해서는 측량 작업이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 거제시 동부면의 자연환경보전지역, 계획관리지역 등이 혼재된 임야로, 일부는 농경지 및 도로로 이용되고 있습니다.

해안 농촌 지역이라는 점은 전원생활 또는 주말농장, 펜션 부지 등으로의 잠재력을 시사하지만, 복합적인 토지 이용 현황과 농지 취득 관련 서류 준비, 허가 여부 확인 등 해결해야 할 과제가 많습니다.

특히, 농지 전용 허가 관련 불확실성과 공부상 지목과 현황의 차이는 투자 시 반드시 확인하고 리스크를 감수해야 하는 부분입니다. 맹지 또한 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

등기부등본 상 소유권이전 내역이 말소되지 않는 것으로 표기되어 있어, 실제 인수되는 권리가 있는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 거제시 동부면의 해안가 인근 농촌 지역이라는 희소성.

* 자연환경보전지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등 다양한 용도지역 혼재로 인한 잠재적 개발 가능성.

* 차량 접근성이 양호하여 교통 사정이 보통 수준임.

* 농업, 전원생활, 소규모 주거 또는 휴양 시설(펜션 등) 개발 가능성 탐색.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 677,913,000원을 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 농지전용허가 불확실성, 공부상 불일치, 맹지 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사, 관련 법규 재확인, 주변 시세 조사 등을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.