나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22271 [1] 경상남도 거제시 옥포동 874-11 이편한세상옥포아파트1단지 102동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재‘국산초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 5층 502호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(국산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>. 연번2 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22271 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 874-11 이편한세상옥포아파트1단지 102동 5층502호 (도로명 주소: 경상남도 거제시 성산로 33)

용도: 아파트

감정가: 248,000,000원

토지면적: 48.05㎡ (약 14.54평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO

건축물 정보:

* 단지명: e편한세상 옥포아파트 1단지

* 동: 102동

* 층: 5층

* 호: 502호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내

* 준공일: 2016년 8월 31일

* 총 세대수: 557세대 (단지 전체 기준)

* 총 주차대수: 687대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

위치: 경상남도 거제시 옥포동 소재 ‘국산초등학교’ 북동측 인근에 위치함.

주위환경: 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됨.

주변 시설:

* 교육시설: 국산초등학교가 인근에 위치함.

* 편의시설: 단지 인근으로 소규모 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 12월 4일 접수된 현대캐피탈주식회사 근저당권 (을1)

말소예상 권리:

* 을1: 근저당권 (현대캐피탈주식회사)

* 을2: 근저당권 (비엔케이캐피탈주식회사)

* 갑4: 임의경매개시결정 (현대캐피탈)

인수예상 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (지상권 등 별도 인수 권리 없음)

채권액 총액: 약 280,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

* 총 인수 보증금: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계 미상임.

* 주의사항: 본건에 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

상권 특성: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

배후 수요: e편한세상옥포아파트1단지 및 인근 아파트 단지 거주민들을 주된 배후 수요로 함.

상업 시설: 인근에 소규모 상업 시설이 분포하여 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 보임.

5. 생활정보

단지 규모: e편한세상옥포아파트1단지는 2016년에 사용 승인되었으며, 총 25층 건물 중 102동 5층에 본건이 위치함.

주거 환경:

* 난방: 기본적인 난방 설비가 갖추어져 있음.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 엘리베이터 설비 등이 구비되어 있음.

주변 교육 시설: 국산초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리할 수 있음.

주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

점유 관련 불확실성: 임차인 현황 및 점유자 정보가 미상이며, 폐문·부재 상태로 외부 및 주위 탐문만으로 파악되었으므로, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 문제점에 대한 사전 확인이 필수적임.

임대차 미상: 임대차 관계가 불확실하여 예상치 못한 임차인 관련 권리 문제가 발생할 수 있음. (보증금/차임 미상 주의)

토지 이용 계획상 제약:

* 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 지구단위계획상 건축 행위에 추가적인 제한 사항이 있을 수 있으므로, 거제시 도시계획과 확인이 필요함.

* 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 도로에 접해 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(국산초등학교병설유치원) 등에 해당함.

* 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 및 주거환경 정비사업(재건축, 재개발 등)과 관련된 계획 및 사업 진행 여부에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있음. 본건이 속한 ‘e편한세상옥포아파트1단지’ 일대는 주택재건축정비사업이 진행 또는 계획 중인 정비구역에 해당하며, 이는 향후 단지 및 지역의 환경 개선과 가치 상승을 기대할 수 있는 요소이지만, 사업 진행 과정에서의 변동 사항이나 추가 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 e편한세상옥포아파트1단지 내 102동 502호로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖춘 아파트임. 국산초등학교가 인근에 있고 교통 접근성도 보통 수준임. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황이 미상이고 점유자 파악이 외부 탐문으로만 이루어진 점은 유의해야 함. 또한, 지구단위계획구역 및 정비구역 지정 여부는 향후 개발 가능성 또는 제한 사항을 내포하고 있으므로 추가적인 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

입지: 학군(국산초등학교 인접) 및 교통(차량 접근성, 버스정류장 이용)이 비교적 편리한 주거 지역에 위치함.

단지: 비교적 신축(2016년 준공)에 가까운 아파트 단지로, 기본적인 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

개발 잠재력: 정비구역 지정은 향후 지역 개발 또는 재건축/재개발 가능성을 시사하며, 이에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

본건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 명도 비용, 잠재적 리스크 요인(정비구역, 지구단위계획구역 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함. (별도의 시장 조사 및 분석 없이는 구체적인 입찰가 제시가 어려움)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.