나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10587 [1] 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 577-7 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②,④,⑤,⑥은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 소재 '밀양미전농공단지' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 마을취락, 공장, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ①,② : 완경사 지세 내 2필지 일단의 부정형 토지로서 '상업용 건부지' 상태임. - 기호 ④ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '상업기타(주차장)' 상태임. - 기호 ⑤ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '휴경지' 상태임. - 기호 ⑥ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '도로' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,② : 2필지 일단의 토지 동측으로 아스콘 포장도로(기호 ⑥) 소재함. - 기호 ④ : 본건 남동측으로 아스콘 포장도로(기호 ⑥) 소재함. - 기호 ⑤ : 지적도 상 맹지임. - 기호 ⑥ : 본건 북동측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ①,②,④,⑤,⑥ 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 (일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 물건이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은 ‘토지건물 감정평가명세표’ 상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 ①,②는 2필지 일단의‘상업용 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①,②,④,⑤,⑥ 지상에 소재하는 조경수, 조경석, 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①,②,④,⑤,⑥은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ③ : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건으로 외 벽 : 드라이비트 및 타일붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'숙박시설(여관)' 상태이며 장기 휴업으로 관리상태 다소 불량시 됨.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

기호 ③ 옥상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 물건이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’ 상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호 ③ 옥상에 소재하는 옥탑은 기호 ③ 건물에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1, 3-1) 및 제시외 구축물(2-1) 각 포함.
-숙박시설(여관)이며 장기 휴업으로 관리상태 다소 불량함.
-[목록5] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10587 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 577-7

토지 면적: 1926.00㎡ (약 582.6평)

토지 지분: 1926㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 숙박시설 (여관)

건물 면적: 655.44㎡ (약 198.3평)

건물 지분: 655.44㎡

건물 제시외 면적: 49.20㎡ (약 14.9평)

감정가: 996,206,560원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 소재 '밀양미전농공단지' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 마을 취락, 공장, 농경지 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근에는 농경지와 산재된 주거 시설이 있으며, 미전농공단지의 존재는 배후 수요를 형성할 수 있는 요인입니다.

2.2. 교통 상황

관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

대중교통 노선은 지역 특성상 자주 운행되지 않을 수 있으며, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 ①, ②: 완경사 지세 내 2필지 일단의 부정형 토지로 '상업용 건부지' 상태입니다.

기호 ④: 완경사 지세 내 부정형 토지로 '상업기타(주차장)' 상태입니다.

기호 ⑤: 완경사 지세 내 부정형 토지로 '휴경지' 상태입니다.

기호 ⑥: 완경사 지세 내 부정형 토지로 '도로' 상태입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역 (일부 제한구역: 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 6월 26일 접수된 청십자신용협동조합의 근저당권(채권금액 876,000,000원)입니다. [cite:X]

이 외 소유권 이전, 지분 이전, 압류 등이 등기되어 있으며, 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 현황도 토지와 유사한 권리 관계를 보이며, 동일한 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

대항력: 있음

보증금: 100,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2016-08-31

대항력 있는 임차인(윤 )이 존재하며, 보증금 1억원에 대한 인수 가능성을 고려해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인의 보증금 1억원이 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 밀양미전농공단 인근에 위치하여 산업 단지 종사자들을 대상으로 한 숙박업 운영 가능성이 있습니다.

주변의 농경지 및 마을 취락 환경으로 인해 지역 주민 대상 상권 연계도 일부 가능할 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 계획 및 산업 단지 활성화 여부에 따라 상권의 변화 가능성을 검토해야 합니다.

5. 생활정보

본건의 인근에는 미전리 마을 취락 및 농공단지 관련 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가되어, 밀양 시내 및 인근 지역으로의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

주변에 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

숙박시설(여관)이 장기 휴업 상태로 관리 상태가 다소 불량하여, 인수 후 리모델링 또는 수리가 필요할 수 있습니다.

토지 중 기호 ⑤는 '휴경지'이며 지적도 상 맹지일 수 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(윤 )의 보증금 1억원 인수 부담이 있습니다.

농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 관련 절차를 사전에 확인해야 합니다.

제시외 건물(1-1, 3-1) 및 구축물(2-1)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

토지 지적 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 밀양미전농공단 인근에 위치한 숙박시설로, 산업 단지 배후 수요를 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

하지만 장기 휴업으로 인한 관리 상태 불량, 대항력 있는 임차인 부담, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

밀양미전농공단 인근이라는 입지적 장점을 활용한 숙박업 재활성화 가능성.

넓은 토지 면적으로 추가 개발 또는 활용 가능성 모색.

현황상 제시된 감정가 대비 넓은 면적.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 996,206,560원에서 인수되는 임차인 보증금 100,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 낙찰 후 필요한 추가 투자 비용(수리비, 명도비용 등) 및 향후 수익성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 명도 협상 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.