나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경2281 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 245-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2026.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 북서측 및 북동측으로 도로와 접하고, 현황 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 (1) 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이 경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (2-1) 및 (2-2) 건물은 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

- 본건 (2-1) 건물은 주택(공가)임. - 본건 (2-2) 건물은 행랑(공가)임.

설비내역

본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어 있으나, 정상적 작동 여부는 불분명한 바, 업무 진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호 (2-1) 건물은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 상이하여 실측 면적으로 면적사정하여 평가하였으며, 본건 건물의 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5) 포함.
-[목록2] 건물 중 '목조 기와지붕 단층주택'은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 상이하여 실측 면적으로 평가하였으며, 정확한 면적 등은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경2281 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 245-2

용도: 단독주택

감정가: 97,273,700원

토지면적: 172.00㎡ (약 52.04평)

건물면적: 69.42㎡ (약 21.00평)

제시외 건물 면적: 42.70㎡ (약 12.92평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 112.12㎡ (약 33.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 사용승인일: 1967년

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 토지는 지적도상 북서측 및 북동측으로 도로와 접하고 있으며, 현황 역시 북서측 및 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(2025-11-06 지정, 모든 축종 제한)에 속합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(2025.12.04. 강제경매, 김수일)보다 선순위 권리 중 소멸되는 권리는 말소기준권리 등기부등본 상 ‘말소’로 표시된 권리들을 제외한 선순위 권리들입니다. (을구 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. 현 상태에서는 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

등기부 요약: 토지 및 건물 등기부상 공유물 분할을 위한 경매로 인한 매각 기록과 함께 강제경매 개시 결정 기록이 존재합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건 소재지는 주택 및 근린생활시설이 형성된 지역으로, 주거 기능과 더불어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

시세 분석:

제공된 주변 시세 정보는 연립주택 또는 다세대주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

- '동진' 단지(1983년 건축, 약 42~44㎡): 2024년 8월 2,000만원, 2025년 7월 3,600만원에 거래됨.

- '오주하이츠' 단지(2015년 건축, 약 50㎡): 2025년 12월 1억 2,500만원에 거래됨.

본건 감정가(약 9천 7백만원)는 토지 면적 172㎡(약 52평)를 고려할 때, 최근 거래된 다세대 주택의 면적 대비 가격 수준과 비교 시, 단독주택으로서의 토지 가치를 반영한 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 노후 건물(1967년 사용승인)임을 감안한 평가액입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 주택 밀집 지역 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 이용 시 주변 도로망을 통해 이동 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

교육: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후: 1967년에 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 리모델링 또는 재건축 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

면적 차이 및 경계 불명확: 건물 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 실측 면적으로 평가되었으며, 정확한 면적 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 또한, 인접 필지와의 경계가 불분명하여 지적 측량이 요구됩니다.

제시외 건물: 제시외 건물(1-1~1-5)이 존재하며, 감정평가에는 반영되었으나, 실제 경매 진행 시 소유권 관계 및 일괄 매각 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 지역 특성상 가축 사육이 제한되므로, 관련 업종으로의 활용에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리에 위치한 단독주택으로, 172.00㎡의 토지 위에 69.42㎡의 본건물과 42.70㎡의 제시외 건물이 소재합니다. 감정가는 약 9천 7백만원이며, 1967년 사용승인된 노후 건물입니다. 권리 분석상 인수해야 할 특별한 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 및 토지의 실제 면적과 경계가 공부와 상이할 수 있어 정확한 확인을 위한 측량이 필요하며, 제시외 건물에 대한 소유권 및 매각 포함 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 정보는 대부분 연립/다세대 주택으로, 본건과의 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 시장의 가격 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 172.00㎡의 비교적 넓은 토지를 확보하고 있어, 향후 증축, 신축 등 토지 활용 가치가 있습니다.

일괄 매각: 본건물 외 제시외 건물까지 일괄 매각되어 활용도를 높일 수 있습니다.

권리 부담 없음: 인수할 임차 보증금이나 소멸되지 않는 특별한 권리가 없어 명확한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 97,273,700원

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 95% (약 77,800,000원 ~ 92,400,000원)

추천 입찰가: 감정가의 90% 수준 (약 87,500,000원)

고려사항: 본건은 사용승인일이 오래된 노후 건물이며, 정확한 면적 및 경계 확인을 위한 지적 측량이 필수적이므로, 이를 감안하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 제시외 건물에 대한 추가적인 처리 비용이나 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.