나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22272 [1] 경상남도 거제시 옥포동 555-14 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하는 토지로서 주위는 공동주택 및 인근 임야, 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가하며 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 북동측으로 하향 완경사 지세의 사다리형 토지로서, 현황 '주거나지'상태임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 남동측으로는 도로와 접하고 있으나 현황 경사로 계단을 통해 도보로만 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포성지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지구역)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건은 남동측으로 지적도상 도로와 접하고 있으나 현황 경사계단과 접하고 있어 차량접근이 불가하며, 계단을 통해 도보로만 접근이 가능함. 또한 본건 북측으로는 높이 약 3미터 내외의 아파트옹벽으로 되어 있어 접근이 불가한 바 참조하시기 바람. - 본건 지상에 소재하는 활잡목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22272 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-14

용도: 대지

감정가: 1,464,838,000원

토지면적: 1703.30㎡ (약 515.23평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 소재하며, 주위는 공동주택, 인근 임야, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 불가하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다. 본건까지는 경사 계단을 통해 도보로만 출입이 가능합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건은 북동측으로 하향하는 완경사 지세의 사다리형 토지로서, 현황 '주거나지' 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상으로는 남동측으로 도로와 접하고 있으나, 현황은 경사 계단으로만 연결되어 차량 접근이 불가능합니다. 또한, 본건 북측으로는 높이 약 3미터 내외의 아파트 옹벽이 있어 접근이 제한됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 12월 06일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액: 1,730,000,000원)입니다.

3.2. 말소기준 권리 외 권리 분석

등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 지상권설정, 압류, 임의경매개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당권 설정일 (2016-12-06) 이후에 설정된 후순위 권리들은 일반적으로 매각으로 인해 말소됩니다. 제공된 등기부 요약상 을6 근저당권, 을9 지상권, 갑5 압류, 갑13 압류, 갑15 임의경매 등은 모두 '말소'로 기재되어 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 요약상 을9 지상권설정은 '말소'로 표기되어 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 혹시 모를 점유자가 있을 경우에 대비하여 명도 관련 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 경상남도 거제시 옥포동은 대규모 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집한 지역으로, 조선업 관련 산업 시설과 함께 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 공동주택, 학교 등이 위치하고 있어 주거 환경으로 활용될 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

현재 차량 접근이 불가하며, 경사 계단을 통해 도보로만 진입이 가능한 점은 단점입니다.

5.2. 편의시설 및 교육

인근에 학교가 소재하고 있으며, 옥포동 일대는 다양한 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 접근성 제약

경사 계단을 통해서만 도보로 접근 가능하고, 차량 접근이 불가한 점은 본건의 가장 큰 제약 사항입니다. 북측의 아파트 옹벽으로 인한 추가적인 접근 불가 상황도 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(옥포성지중학교), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 권리관계 불분명

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 표기되었으나, 등기부 요약에서는 지상권이 '말소'로 기재되어 있어 실제 인수 여부가 불분명합니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 대지로서, 현황 나대지 상태입니다. 제2종일반주거지역에 해당하여 주거용 건물 신축이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 차량 접근이 불가능하고 경사 계단으로만 도보 접근이 가능한 점, 그리고 북측 옹벽으로 인한 접근성 제약은 상당한 단점으로 작용합니다. 또한, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'과 등기부상 '말소' 기재 간의 불일치는 명확한 확인이 필요한 사항입니다. 거제시 옥포동 일대는 조선업 중심의 배후 도시로서 발전 가능성이 있는 지역이나, 본 건의 제약 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주거지 개발 잠재력

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 주거용 건물 신축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 옥포동 지역의 성장 가능성

거제시 옥포동은 지역 경제의 중심지로, 꾸준한 발전 가능성을 가지고 있는 지역 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,464,838,000원

본 물건은 접근성의 심각한 제약과 권리관계 상의 불확실성으로 인해, 높은 낙찰가율을 기대하기 어렵습니다. 일반적인 시장 상황과 물건의 제반 상황을 고려할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 878,902,800원 ~ 1,025,386,600원)

다만, 본 예상치는 참고용이며, 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가와 주변 시세 조사, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.