나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12906 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리 739 문수마을수필아파트 101동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리에 소재하는 "무거초등학교" 남서측 인근에 위치하는 문수마을수필아파트 101동 11층 1101호로서, 주변은 공동주택,근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 제반교통사정 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층1101호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 석재패널 마감 등, 창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

현황 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어 있으며,도시가스에 의한 난방 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 사다리형의 토지로서, 현황 공둥주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

남동측으로 중로에 접하며 단지내 도로 등 가로망상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화4지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12906 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 장검길 122 (범서읍 굴화리), 문수마을수필아파트 101동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 387,000,000원

면적

토지: 62.07㎡ (약 18.78평), 토지지분: 62.0687㎡ (약 18.78평), 토지 제시외면적: 0.00㎡

건물: 85.00㎡ (약 25.71평), 건물지분: 84.9967㎡ (약 25.71평), 건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (채권자 정보 표기)

1.2. 건물/토지 정보

건물 총 면적 (101동 기준): 6,421.3081㎡

토지 총 면적 (단지 전체): 13,405.9㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 11층 1101호

사용승인일: 2010년 06월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 굴화리에 소재하며, "무거초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도로망 상태 또한 양호한 편입니다. 본건은 남동측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 단지 내 도로와의 연결 상태도 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 07월 13일 경남은행 근저당권 (을14)

등기부채권 총액: 6,551,105,520원 (근저당권 2건, 가압류 1건, 임의경매 1건 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 사항을 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 문수마을수필아파트

단지 구성: 총 5개동, 207세대

주차: 지하주차대수 10대, 지상주차대수 5대 (합계 15대, 이는 단지 전체 기준이며, 해당 호실의 주차 공간은 별도 확인 필요. 총 주차대수 249대. 일반적으로 세대당 1대 이상 주차 가능)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

4.2. 지역 분석

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화4지구)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건은 "무거초등학교"가 인접해 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 11층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재패널 마감, 창호는 시스템창호로 되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크: 제공된 등기부 정보상 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부 기재와 실제 권리 관계가 다를 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 임대차 리스크: "임대관계: 미상"으로 표시되어 있어, 실제 거주 임차인의 존재 여부 및 대항력, 미수령 보증금 등을 확인해야 하는 점이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이므로, 보증금 반환 의무는 없을 것으로 예상되나, 점유 관계는 추가 확인 필요)

* 물리적/환경적 리스크: 최근 3년간의 매매 기록상 특이사항은 없습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으며, 초등학교 및 주거 지역과 인접한 점은 긍정적입니다. 건물 사용승인일이 2010년으로, 신축 아파트는 아니므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 범서읍에 위치한 문수마을수필아파트 101동 11층 1101호로, 감정가는 3억 8천 7백만원입니다. 최근 실거래가(2026년 7월 기준 11층 3억 9천만원)와 유사한 수준으로, 권리관계 또한 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 상태입니다. 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성 등 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 최근 시세 반영: 감정가가 최근 실거래가와 유사한 수준으로 책정되어 있어, 시장 가치와 괴리가 적습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 교통 편리: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보(2026년 5월, 7월)에 따르면, 해당 아파트(전용면적 약 85㎡)의 11층 거래가는 3억 9천만원에서 3억 9천 5백만원 수준입니다. 본건의 감정가는 3억 8천 7백만원으로, 시세와 거의 일치합니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 상황 및 물건의 현 상태(내부 상태, 하자 유무 등)를 종합적으로 판단하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 3억 8천 7백만원 ~ 4억원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.