나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22248 [1] 경상남도 고성군 동해면 내곡리 644-1 남촌전원파크 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 동해면 내곡리 소재 '남촌마을' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 농가주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘트리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 203호로서, 외 벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인트 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '공동주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북서측 및 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경22248 (1)

소재지: 경상남도 고성군 동해면 내곡리 644-1 남촌전원파크 2층203호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO (현대카드)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 131.17㎡ (약 39.68평)

토지 지분: 131.167㎡ (약 39.68평)

건물 면적: 83.58㎡ (약 25.28평)

건물 지분: 83.58㎡ (약 25.28평)

건물 상세:

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 203호

* 사용 승인일: 2001년 5월 9일

* 총 세대수: 6세대 (남촌전원파크 전체 기준)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 51,000,000원 (5,100만원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 고성군 동해면 내곡리 소재 '남촌마을' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 농가주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있습니다.

또한, 2025년 7월 11일부터 모든 축종 사육이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 건물 구조 및 이용상태

3.1. 건물 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 203호입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

3.2. 이용 및 설비

현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 시설되어 있는 것으로 조사됩니다.

4. 토지 이용 및 주변 환경

4.1. 토지 형상 및 상태

대지권의 토지는 2필지가 일단의 사다리형을 이루고 있으며, 지면은 대체로 평탄한 '공동주택 건부지'로 이용되고 있습니다.

4.2. 인접 도로

대지권의 토지는 북서측 및 북동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근이 용이합니다.

5. 권리분석

5.1. 권리 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 공유자 전부 이전 등의 권리가 등기되어 있습니다.

말소기준권리 이후의 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

5.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 8일 접수된 현대카드 가압류 (금액: 13,238,802원)입니다.

5.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상으로 조사되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 시세 분석

본건이 위치한 고성군 동해면 내곡리 지역은 전원 주택 및 소규모 공동 주택 단지가 혼재된 농촌/전원 지역의 특성을 보입니다.

유사한 면적과 건축 연식의 다세대주택 또는 빌라의 최근 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

인근 지역의 부동산 중개업소 정보 및 국토교통부 실거래가 자료 등을 종합적으로 검토한 결과, 본건과 유사한 조건의 주택은 대략 5,000만원에서 7,000만원 사이의 가격대에 형성될 가능성이 있는 것으로 추정됩니다.

6.2. 유사 물건 비교

'남촌전원파크' 단지 내 다른 호실이나 인근의 유사한 규모 및 연식의 연립, 다세대, 빌라들의 매매 및 임대 현황을 비교 분석하는 것이 중요합니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 비교 분석 자료를 확보하기 어렵습니다.

7. 생활정보

7.1. 교통

단지 내 차량의 접근은 용이한 편입니다.

인근 대중교통 정보는 제한적이며, 자가용 이용이 일반적일 것으로 예상됩니다.

7.2. 편의 및 교육 시설

주요 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량으로 약 10~15분 거리에 위치한 동해면 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

초등학교 등 교육 시설 역시 동해면 소재지로 통학해야 할 것으로 보입니다.

7.3. 혐오시설 유무

현장 조사 및 지도상 정보 확인 결과, 본건 주위에 특별한 혐오시설은 탐지되지 않았습니다.

다만, 주변에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 전원적인 환경을 가지고 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 법적/행정적 리스크

본건 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축사 관련 시설의 신축 등에는 제한이 따를 수 있습니다.

또한, 사건번호에 (1)로 표기된 것으로 보아 중복 사건이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8.2. 현장 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부 조사가 불가능했습니다.

이로 인해 내부 상태, 하자 유무, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려운 점은 입찰 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

8.3. 기타 리스크

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 조사된 점은, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 동해면 내곡리에 위치한 '남촌전원파크' 내 다세대주택 2층 203호입니다.

권리분석상 특별히 인수해야 할 부담 있는 권리는 없어 보이나, 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

가장 중요한 점은 현장 방문이 어려워 건물 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 것입니다. 이는 물건의 실제 가치를 판단하는 데 큰 제약이 됩니다.

주변의 상대적으로 제한적인 상권 정보와 농촌/전원 지역의 특성을 고려할 때, 가격적인 메리트와 함께 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토 후 접근해야 하는 물건입니다.

10. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 현재 감정가 5,100만원이 주변 시세 추정치 하단에 해당하여, 적정 가격 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 전원생활 수요: 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 수요층을 대상으로 임대 또는 매매 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

감정가: 51,000,000원 (5,100만원)

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래가는 대략 5,000만원 ~ 7,000만원 범위로 추정됩니다.

임차인 보증금 미상, 현장 확인 불가 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 입찰 참여 시에는 감정가 수준 또는 그 이하로 가격을 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 4,500만원 ~ 5,500만원 범위를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.