나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10594 [1] 경상남도 밀양시 내이동 1613 이편한세상밀양나노밸리 102동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 내이동에 소재하는 이편한세상밀양나노밸리 102동 9층 901호로서 부근은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상29층건내 9층 901호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-10-13), 대로3류(폭25m~30m)(2017-10-26)(대3-1-3)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(중로2-1=21)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1-33)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경10594 (1) 사건의 경매 물건은 경상남도 밀양시 내이동 1613 이편한세상밀양나노밸리 102동 9층 901호에 소재한 아파트입니다.

본건의 감정가는 296,000,000원이며, 토지 소유 면적은 36.84㎡ (약 11.14평)이고, 토지 지분 면적은 36.8442㎡입니다.

건물 전용 면적은 66.98㎡ (약 20.26평)이며, 건물 지분 면적은 66.978㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOO이며, 본건은 중복 사건으로 분류됩니다.

1.1. 건물 상세 정보

본건이 속한 이편한세상밀양나노밸리 아파트는 2022년 9월 30일 사용 승인된 신축 아파트로, 총 4개 동, 560세대로 구성되어 있습니다.

본 물건은 102동의 9층에 위치하며, 최고 29층 건물입니다.

총 주차 대수는 654대 (지하 616대, 지상 38대)로, 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

전용 면적 66.98㎡ (약 20.26평)이며, 유사 면적의 단지 내 아파트 분양 면적은 약 84.9㎡ (약 25.7평) 수준으로 파악됩니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 내이동에 소재하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재된 지역입니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 진입로는 남동측으로 접해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 인접해 있어 차량 접근성이 용이합니다.

주변 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 해당합니다.

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 포함됩니다.

주변 지역에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1, 188,100,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

따라서 본건 매각으로 인해 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 247,428,177원입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으며, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 점유 및 임대차 관계 확인에 어려움이 있었습니다.

임대 관계가 미상이므로, 입찰 전 점유 관계 및 추가적인 임대차 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택, 단독주택, 근린시설이 혼재된 주거 지역으로, 아파트 단지 자체의 배후 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등 편의 시설이 갖추어져 있으며, 인근 지역의 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본 아파트 단지는 2022년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민의 생활 편의를 높이고 있습니다.

주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 필수 인프라 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건(2025타경10594)은 중복 사건으로 표기되어 있습니다. 비록 현재 등기부 상 관련 사건들이 말소 처리되었으나, 혹시 모를 추가적인 경매 절차 진행 가능성이나 법적 복잡성에 대한 주의가 필요합니다.

* 폐문부재 및 임대관계 미상: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 및 정확한 점유 관계 확인에 한계가 있었습니다. 임대 관계 또한 미상으로 기재되어 있어, 명확한 인수/소멸 여부 및 점유 관련 분쟁 가능성에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 매우 안전한 물건입니다.

지역 내 주거 환경이 양호하며, 아파트 단지 자체의 기본적인 편의 시설과 함께 생활 인프라 접근성도 보통 이상입니다.

다만, 중복 사건 표기, 현장 조사 시 폐문부재, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 해소해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 준공 연도가 얼마 되지 않아 상품성이 우수하며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 권리 관계가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수할 권리가 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 지역 내 입지: 밀양시 내이동의 주거 중심지에 위치하여 기본적인 수요를 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 296,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 84.9㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월~7월 기준으로 33,300만원에서 35,600만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 전용 면적(66.98㎡)을 고려하여 시세 조정한 결과, 시장 가격은 약 270,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시장 가격이 낮고, 잠재적 리스크 요인이 존재하는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 275,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.